Собствениците на жилища в САЩ имат здрава предпазна мрежа при забавяне на имотния пазар

Американските собственици на жилища са продължили да подобряват капиталовите си позиции миналото тримесечие въпреки охлаждането на жилищния пазар и имат широки буфери, за да се предпазят от по-дълбока криза, показва ново изследване, цитирано от Bloomberg.

Делът на притежателите на ипотечни кредити, разполагащи със значителен собствен капитал, т.е. дългът им е под половината от пазарната стойност на имота, е нараснал миналото тримесечие до 48,5%, сочи доклад на компанията за имотни данни Attom. През второто тримесечие на тази година той е бил на ниво от 48,1% и 39,5% година по-рано.

„Макар че поскъпването на жилищата се забавя рязко в последните месеци, собствениците на жилища продължават да трупат стойност“, коментира Рик Шарга, изпълнителен вицепрезидент на отдела за пазарни проучвания в Attom. Делът на собствениците на жилища в САЩ, чийто дълг е по-нисък от стойността на имота им, е нараснал най-бързо във Флорида. Графика: Bloomberg LP

Бумът на жилищния пазар по време на пандемията повиши значително богатството на милиони американци в последните две години. Това е потенциална предпазна мрежа сега, когато цените поеха надолу и се очаква да продължат да намаляват заради повишаването на лихвите от Федералния резерв. Жилищният център към American Enterprise Institute прогнозира, че спадът на национално ниво ще достигне 15% към края на следващата година.

Това също така е ресурс, който собствениците на жилища могат да използват, ако изпитат финансови затруднения в случай на рецесия в САЩ, която според икономисти е все по-вероятна. Броят на кредитните линии за собствен капитал (HELOC), отпуснати през второто тримесечие на 2022 г., е нараснал с 43% спрямо предходната година, отбелязва Attom.

При жилищния балон, който предшестваше финансовата криза през 2008 г., заради разхлабените стандарти за кредитиране много кредитополучатели на практика нямаха никаква стойност в домовете си. Когато пазарът рухна, милиони американци трябваше да продадат принудително имота си. Но няма голям риск това да се повтори, казва Шарга.

„Една от причините да не вярваме, че ще има нова голяма вълна от възбрани е, че огромното мнозинство от собствениците на жилища с финансови затруднения имат положително съотношение между стойността на имота и стойността на дълга си“, отбелязва той. „Вариантът с продажба на имота не беше наличен за потиснатите кредитополучатели по време на световната финансова криза, когато много кредитополучатели бяха „под водата“ по заемите си“, добавя Шарга. Силните капиталови позиции на американците намаляват вероятността от нова вълна принудителни продажби. Графика: Bloomberg LP

Общо 94% от собствениците на жилища в САЩ, които изплащат ипотечни кредити, са имали поне известен собствен капитал през третото тримесечие на тази година спрямо 88% година по-рано“, сочат данните на Attom. Делът е още по-голям, когато се включат и собствениците на жилища, които напълно са изплатили ипотечните си кредити.

От 58,1 млн. неизплатени ипотеки в САЩ едва около 227 100 собственици на жилища са изправени пред възможността за принудителна продажба към края на миналото тримесечие, сочат данните на Attom. А в тази рискова група 92% имат поне някакъв натрупан собствен капитал в домовете си.

Флорида процъфтява

Разбивка по региони показва, че най-голям ръст в дела на жилищата с по-голяма стойност от стойността на дълга през последната година е отчетен във Флорида.

От 15-те района с най-висока оценка по този показател десет се намират в щата от „Слънчевия пояс“. С други думи, 5,3 млн. жилища в САЩ не са били с по-висока стойност от стойността на дълга миналата година, но сега са, а 1,8 млн. от тях се намират във Флорида.

Но има райони на страната, дори в относително проспериращи области, където голям дял от собствениците на жилища са с нисък собствен капитал. Две от тях са в окръг Уестчестър, щата Ню Йорк, който привлече приток от хора по време на пандемията, когато местните жители побързаха да напуснат Ню Йорк.

В Плезантвил и Кротън-он-Хъдсън делът на домовете, които са „сериозно под водата“, т.е. кредитополучателите дължат най-малко с 25% повече от стойността на имота, е съответно 45% и 21%, сочат данните на Attom. За сравнение, в окръга делът е едва 3%, а на национално ниво достига 2,9 на сто.

През септември цените на жилищата в Кротън-он-Хъдсън намаляха с 21% спрямо миналата година, показват данни на имотната компания Redfin.