Оскъдното предлагане на жилища в САЩ е проблем за купувачите в ключов период за сделки

Жилищният пазар в САЩ се опитва да стъпи на крака след началото на ключовия пролетен сезон на продажбите на жилища. За купувачите шансовете им да постигнат сделка зависят от това къде търсят, пише Bloomberg.

Повече купувачи са подписали договори през февруари спрямо месец по-рано, а лекият спад на лихвите по ипотечните кредити дава известно успокоение. Но сделките остават затруднени от недостига на обяви и кризата с достъпността, която едва сега започва да се успокоява. Пазарът се бори и с последиците от фалитите на регионални банки и опасенията как това може да се отрази на лихвите и доверието на потребителите.

Периодът няма да е лесен за нито една от двете страни по жилищните сделки. Купувачите на домове са рядкост в Лас Вегас и Остин, щата Тексас. В околностите на Ню Йорк и Бостън има голямо търсене, но малко имоти на пазара. А в Сан Франциско и околностите им сътресенията при банките плашат купувачите.

Дали факторите, които подкрепят търсенето – желанието на купувачите да се възползват от спада на лихвите по заемите или необходимостта от по-голяма площ ще надделеят над насрещните ветрове ще разберем в следващите седмици.

„В крайна сметка най-голямото предизвикателство не са лихвите по ипотечните кредити, а наличностите“, коментира Марк Флеминг, главен икономист във First American Financial. „Къде ще намерим жилищата?“.

Охлаждането на жилищния пазар след нажежения пандемичен бум е част от трудните сметки на Федералния резерв в усилията му за овладяване на инфлацията с повишаване на лихвите и в същото време опит да предотврати рецесия. Цените в по-голямата част от страната намаляват, като индексът S&P CoreLogic Case-Shiller е надолу с 3% спрямо рекордния връх през юни. Липсата на нови обяви предотвратява спада на цените до момента – положението може да се промени в случай на рецесия.

В цялата страна новите обяви на жилища за продажба са намалели с 22% на годишна база през четирите седмици до 10 март, един от най-големите спадове, откакто жилищният пазар замръзна в началото на пандемията, съобщи миналата седмица Redfin Corp.

Повечето съществуващи ипотечни кредити в САЩ имат лихви под 4%, а 40 на сто от заемите са били отпуснати по време на трескавото пазаруване през 2020 и 2021 г., когато лихвите бяха на рекордно дъно, показват данните на Black Knight. Това означава, че настоящите собственици имат малък стимул да се местят и да поемат по-високи лихви по заемите. Цените на жилищата намаляват на половината от десетте основни района в САЩ. Графика: Bloomberg LP

В Рочестър, щата Ню Йорк, имотите се обявяват и изчезват до няколко дни благодарение на големия брой купувачи. Много от тях идват от по-скъпи пазари от североизточните щати.

В Остин, център на пандемичния бум, продавачите са под натиск да намалят цените или рискуват обявите им да останат дълго на пазара, коментира Ерик Брамлет, местен брокер. Продажбите на стари жилища в района достигнаха най-ниското си ниво за годината до март от поне пет години насам. То е и с 20 на сто под равнището от 2019 г., допълва той.

Пролетта традиционно е основен период както за покупки, така и за продажби на имоти, но тя изглежда по-слаба засега в сравнение с предишни години в САЩ. По-високите лихви по ипотечните кредити са основната причина за това. Макар че договорите за продажба на жилище нараснаха през последния месец спрямо януари, продажбите на стари жилища на сезонно изгладена база не са били толкова малко през февруари от 2009 г. насам, сочат данните на Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти.

По-скорошни данни от Redfin сочат годишен спад на договорите във всички 50 най-населени щата, които компанията следи. За четирите седмици до 19 март сделките са спаднали с 54% в Лас Вегас, почти с 50% в Сакраменто, Калифорния, и с 47% в Сиатъл и Портланд, щата Орегон.

Продавачите са изправени и пред конкуренция от компаниите за жилищно строителство, които агресивно намаляват цените, за да привлекат купувачи в офисите си за продажби. В момент, когато пазарът на препродажби в САЩ е с толкова ограничено предлагане, новите жилища сега съставляват 30% от наличностите, над два пъти повече от обичайните нива, коментира Али Уолф, главен икономист на Zonda.

Отстъпките създават всички предпоставки купувачите да се насочат към нови жилища, казва тя. Продажбите по райони растат източно от Тексас и дори относително вялите западни щати отчитат подобрение.

„Строителните компании намериха пазара и потребителите се появиха“, отбелязва Уолф.

Финансовите сътресения, породени от фалита на Silicon Valley Bank в Калифорния, помогнаха за намаляване на лихвите по ипотечните кредити, тъй като инвеститорите считат, че Фед може да забави темпа на покачване на лихвите. Средните лихви по 30-годишните заеми с фиксиран лихвен процент достигнаха 6,32%, по данни на Freddie Mac, публикувани в четвъртък. Те се извисиха до около 7% преди кризата този месец.

Флеминг очаква лихвите да са на ниво между 6% и 7%. Добрата новина е, че ограниченото предлагане ще предотврати срив на цените, а ако те продължат да спадат, търсенето ще започне да нараства на слаби пазари, подкрепяйки продажбите, допълва той. Високите лихви засягат купувачите на жилища с ипотечен кредит. Графика: Bloomberg LP

Предвид чувствителността на пазара към лихвите спадът на лихвените проценти по 30-годишните заеми до 6% и задържането им на това ниво е достатъчно да създаде условия за по-силен сезон, ако не се стигне до дълбока рецесия или крайни загуби на работни места, коментира главният икономист на Zillow Скайлар Олсен. Това може да увеличи заявленията за отпускане на заеми за покупки на жилища, които нараснаха спрямо 28-годишното дъно през последните седмици.

„Ако последните месеци ни научиха на нещо, то е, че не трябва да разчитаме на гладък път за лихвите по ипотечните кредити в едната или в другата посока“, отбелязва тя.