Купувачи с много кеш поглеждат все повече към проблемни имоти в САЩ

Сътресенията на пазара на бизнес имоти в САЩ разтърсват регионални банки и други кредитори. Но една група е доволна от сътресенията – инвеститорите, които имат набрани ликвидни средства за придобиването на проблемни имоти, пише Wall Street Journal.

Много от тези инвеститори трупат средства от началото на пандемията. Те са разочаровани, тъй като повечето собственици на имоти не са съгласни да продават с достатъчно големи отстъпки, до голяма степен защото кредиторите са склонни да предлагат удължаване на сроковете за изплащане на заемите и промени в условията по тях.

Сега това започва да се променя. Кредиторите засилват натиска върху собственици на офис сгради, изпитващи затруднения заради работата от разстояние. Те затягат критериите си за собственици на хотели, които не правят ремонти. И не са склонни да отпускат заеми на собственици на жилищни сгради със забавяне в строителството заради проблеми с веригите за доставка.

Растящите лихви бяха основната причина. Собственици на имоти, които използваха дълг с плаваща лихва или купиха имоти, преди да започне сътресението с лихвите през 2022 г., се затрудняват с по-високите разходи за обслужване на дълга, които често са с 4 процентни пункта по-високи.

Инвеститори, разполагащи с налични средства, започват да разграбват тези имоти или да предоставят спасителен капитал на изпитващи затруднения собственици в замяна на предпочитана възвръщаемост. Някои от сделките през последно време са сключени от съвместно дружество между инвестиционния гигант Ares Management и собственика на офиси в Ню Йорк RXR. Дружеството е купило офис площи на намалени цени и е отправило оферти за дълг на стойност над 500 млн. долара, съобщава запознат с въпроса източник.

„Намираме се в период, когато е прекрасно да имаш налични средства“, коментира Рич Банджо, един от президентите на Artemis Real Estate Partners, която купува проблемни имоти чрез фонд за 2,2 млрд. долара, затворен миналата година.

Като цяло имотните фондове в света, оперирани от компании за частни капиталови инвестиции, имаха натрупани ликвидни средства за 544 млрд. долара към второто тримесечие на миналата година, което е рекордно ниво и ръст спрямо 457 млрд. долара в края на 2022 г., сочат данни на компанията Preqin. Най-големият ръст е отбелязан при т. нар. опортюнистични фондове, които често търсят проблемни имоти.

В някои случаи собствениците на имоти трябва да заменят заеми за строителство, получени от регионални банки. Тези кредитори са подложени на все по-голямо наблюдение, след като New York Community Bancorp намали дивидента си.

В миналото регионалните банки често приемаха да удължат падежа по заеми за строителни компании със завършени проекти, дори да е имало забавяне в графика при отдаването им под наем. Но сега регулаторите предупреждават тези кредитори, че трябва да намалят експозицията си към недвижими имоти и регионалните банки се отдръпват.

Към края на 2023 г. проблемите при бизнес имотите, включително активи с финансови затруднения и иззети имоти от кредитори, възлязоха на общо 85,8 млрд. долара по данни на компанията MSCI Real Assets. Това е ръст спрямо 56,9 млрд. долара към края на 2022 г. и най-високото ниво от третото тримесечие на 2013 г., уточни компанията.

Анализатори очакват проблемните имоти да продължат да растат в следващите години, тъй като още собственици трябва да рефинансират. Заеми за бизнес имоти на стойност над 2,2 трлн. долара са с настъпващ падеж до края на 2027 г., сочат данни на компанията Trepp.

„В някакъв момент тази лавина ще връхлети“, казва Лони Хендри, главен продуктов директор на Trepp.

Ръстът на продажбите на проблемни имоти може да стабилизира пазара в момент, когато обемите от продажби намаляват заради по-високите лихви по заемите и по-слабите парични потоци за някои видове имоти. Спадът затруднява значително определянето на цените в момента. Но с нарастването на сделките с проблемни имоти ще се очертаят нови цени, макар и на по-ниски нива.

Големи компании навлизат в играта с проблемни имоти, като отпускат заеми на изпитващи затруднения собственици на имоти или инжектират свежи пари. SL Green Realty, най-големият собственик на офиси в Ню Йорк, съобщи миналия месец, че планира да набере 1 млрд. долара за опортюнистичен дългов фонд, съсредоточен върху града.

В една от най-големите сделки с проблемни активи Federal Deposit Insurance Corp. прие през декември да продаде заеми за 17 млрд. долара, иззети от фалиралата Signature Bank, на дружество с участието на Blackstone Real Estate Income Trust. Сделката оцени портфейла на близо 12 млрд. долара. Сега групата продава пакети от заеми на други инвеститори, съобщава запознат с въпроса източник.

Все пак проблемите на пазара на бизнес имоти са далеч от нивата по време на финансовата криза през 2008-2009 г. През второто тримесечие на 2010 г. индустрията затъна в проблемни имоти на рекордна стойност от 194,8 млрд. долара, със 109 млрд. долара повече, отколкото в края на 2023 г., сочат данните на MSCI.

Освен това има повече наличен капитал от фондове и други източници за покупка на проблемни активи или предоставяне на нови заеми. Много собственици също така бръкват в собствените си джобове, за да сключат сделки.

Но ако по-високите лихви се запазят, много собственици, които сега изпитват затруднения, може в крайна сметка да капитулират.

„Само фактът, че можете да си осигурите известен капитал или да получите удължаване на срока на заем, не променя динамиката на пазара“, отбелязва Хендри.