Пламен Андреев: Влизането в еврозоната ще доведе до промени на жилищния пазар

Как се отразява силната активност в жилищното строителство на качеството на проектите, ще промени ли влизането в еврозоната бизнеса в сектора у нас и може ли да се очаква навлизането на чуждестранни играчи на пазара? Отговори на тези и други въпроси потърсихме от инж. Плaмeн Aндpeeв, строителен предприемач и мaжopитapeн coбcтвeниĸ нa гpyпaтa „Плaнeĸc ĸoнцeпт".

- Данните на НСИ за издадените разрешения за строеж за жилищни сгради през първото тримесечие на 2025 г. показаха спад в София и Варненска област от гледна точка на общо РЗП в сравнение със същия период на миналата година. Какъв е Вашият коментар? Как изглежда жилищният пазар към средата на 2025 г.?

- Струва ми се, че „еуфорията“ отминава. Това се потвърждава от спада в издадените разрешения за строеж. Логично обяснение е и самият цикъл на предприемаческия процес – сградите, които се разпродаваха бързо в последната година, сега се строят и завършват. Пазарът се нормализира, цените на жилищата се стабилизират на достигнатите нива.

Що се отнася до обстановката във Варна – има и други причини за спада на новите проекти: забавяне на административното обслужване от Общината и районните администрации по допускане и процедиране на ПУП-ове, одобряване на проекти и издаване на разрешения за строеж. Налице са и сериозни проблеми в енергопреносната мрежа и осигуряване на електрозахранване за новите проекти. Проблеми има и в другите елементи на градската инфраструктура – водоснабдяване, канализация, пътна мрежа. Това са основателни причини да не се започват нови проекти в атрактивни зони между Варна и Златни пясъци. Ние също имаме няколко подобни случая.

Пламен Андреев

Инж. Плaмeн Aндpeeв е предприемач с повече от 40 години опит в строителството и инвестициите в България. През 1990 г. основава "Планекс" – строително-инвестиционна компания, която оперира основно във Варна, Черноморския регион и София. От 2019 г. е мaжopитapeн coбcтвeниĸ нa гpyпaтa „Плaнeĸc ĸoнцeпт", която обединява няколко компании, работещи в сферата на строителството, инвестициите, управлението и поддръжката на сгради, туризма и хотелиерството. „Планeĸc Инвecт" OOД е част от тях.

- Ръстът на цените на новите жилища в големите градове се ускори през миналата година в сравнение с предходната. Какво е Вашето обяснение?

- Цените на жилищата започнаха да растат още преди две години вследствие на повишаването на цените на строителните материали, енергията и горивата. След това в пъти се увеличи цената на труда и тя продължи да расте. „Помпенето“ на минималната работна заплата и изкуственото й (служебно) увеличаване също влияе пряко на разходите за труд. Цената на парцелите, както и процентите обезщетение – също. Когато всичко расте, няма как и крайната цена да не расте.

Цикълът на един предприемачески проект е две-три години: една година проектиране и процедури и около две години строителство и въвеждане в експлоатация. Това принуждава предприемачите в тази нестабилна среда да предвидят освен финансовите разходи, и финансови резерви, които се залагат в цената на крайния продукт. Рискът струва пари. Не смятам, че предприемачите дължат обяснение как калкулират цените на имотите. Живеем и търгуваме в свободен пазар, в който търсенето и предлагането определят цената. Ако пазарът понася дадено ниво на цените и продажбите се реализират, абсолютно логично е да се поддържат тези ценови нива.

Все още цените на имотите в България са далеч от цените в ЕС и влизането ни в еврозоната най-вероятно ще е причината цените на жилищата да продължават да растат. Може би не толкова стремително, а плавно до някакво ниво, на което ще се стабилизират. Да притежаваш собствено жилище е скъпо удоволствие по принцип и в европейските страни. По тази причина много хора там живеят под наем, а за хората с ниски доходи държавите строят социални жилища.

- Каква е оценката Ви за качеството на жилищното строителство през миналата и тази година в условията на активен жилищен пазар?

- Възходящият тренд на пазара на имоти предизвика интереса на всякакви субекти от други бизнеси. Обикновено такива, които търсят бързи печалби и са за кратко. Това доведе до очевидния бум на строителството. Тази хиперактивност не предполага суперкачество на крайния продукт, особено когато се прави от хора без професионално образование и квалификация за това. Проекти на конвейер, бързо строителство, недостиг на качествени работници. В ниския и среден сегмент качеството на сградите е на границата на нормативите за топлоизолации, хидроизолации, дограми и т.н. Надявам се поне в конструкциите нещата да са наред.

За съжаление, не са малко сградите, където качеството и „архитектурата“ се изчерпват с малко боичка, евтина дограмичка, най-евтината топлоизолационна система и т.н. Да не говорим за детайли, технически решения, устойчивост във времето, за инфраструктура, озеленяване, среда и др. Да не споменаваме за гаранции, отстраняване на проблеми във и извън гаранционния срок. Това се получава срещу относително ниската цена на крайния продукт.

Създаването на един добър проект изисква време – това е творчество, мисъл, работа на екипи от хора, за да се получи функционалност, дизайн на детайли, фасади, среда за живот и др. И затова тези проекти се забелязват от хората, в т.ч. тези, които купуват жилище. Има и такива сгради и комплекси, при които интелектът на предприемача и високите критерии по отношение на продукта, са факт. Добре е, че имаме и такива примери – на отговорно отношение към професията. Затова тук цената е по-висока, има отговорности и сега, и за в бъдеще.

Проблемът е, че и едните, и другите сгради ще стоят няколко живота и хората ще са принудени да ги гледат – как едните ще „остаряват“ грозно и как другите ще продължават да радват окото. Как тези – евтините – след няколко години ще са за ремонт на фасадите, а няма кой да го финансира и направи, защото на тези, които са собственици, няма да им се дават пари, а останалите - ще ги гледат всеки ден. Затова в „белите” държави има контрол, данъчни и правни регулации, ограничителни условия за придобиване на имоти, задължения на собствениците по поддръжката и състоянието на имотите им….Затова и сградите и градовете им са по- хубави.

- Очаквате ли евентуалното присъединяване на България към еврозоната от 1 януари догодина да промени бизнеса с жилищно строителство у нас? Може ли да се очаква навлизането на чуждестранни играчи на пазара?

Очаквам началото на процес от промени – спадане на активността, оттегляне от пазара на голяма част от новите играчи, които си направиха парите набързо и един стабилен пазар няма да им е изгоден. Да, очаквам да дойдат и чуждестранни предприемачи, въпреки че и до момента не е имало пречка те да са тук. По-точно те идваха и си отиваха, чакайки по-добри времена.

Като станем „пълноправни европейци“, сигурно ще се променят и други неща или поне ще бъдем „натиснати“ да се променяме – законност, произход на средствата, контрол и т.н. Може би и във взаимоотношенията и работата с банките и достъпа до финансиране също ще има новости – по-ниски лихви, по-добро, но и по-взискателно кредитиране.

Поне в началото въвеждането на еврото ще се отрази и на стандарта на живот и на парите на хората, на тяхната покупателна способност, на желанието и възможностите за придобиване на собствено жилище и т.н. Сериозно влияние би имал вторичният пазар на жилища и продаването (с печалба) на купените през последните две-три години жилища. Не дай боже и банките да излязат на вторичния пазар с придобитите ипотекирани жилища по необслужвани кредити. Тези две категории жилища (по сегашната терминология „с инвестиционна цел”), ще представляват сериозен дял в сегмента на евтините имоти и биха повлияли на цените им.

Единната валута и многото свободни пари от Европа неминуемо ще доведат както европейски инвеститори, така и нови играчи на имотния пазар – фондове, които инвестират в жилища и управляват имоти. Едровите сделки с имоти (купуване на проекти или цели сгради) не са много популярни в момента, но такива ще се появят и това ще окаже влияние на пазара.

- Бихте ли разказали повече за развитието на проекта ви „Морени клуб резиденс“. Ще бъде ли завършен до края на 2025 г.?

- „Морени“ е поредният ни успешен проект, който съгласно договорите ни се изпълнява поетапно за пет години. Той ще бъде завършен в срок - до края на 2025 година. Наскоро въведохме в експлоатация поредния етап от проекта – пет сгради,а в края на годината ще завършим и последните три блокчета и дванадесет луксозни къщи. Поетапното въвеждане даде възможност купувачите да виждат реално как изглеждат завършените части от комплекса – сградите, парка, средата. Това имаше значение и към момента над 98% от имотите са продадени. Доволен съм от постигнатото – днес завършените етапи изглеждат много по-добре от предварителните визуализации, а цялостната концепция се оценява много добре от хората, които вече живеят в „Морени“.Труден и сложен проект –специфичен терен със силен наклон от планината към сградите, голяма територия с ниско застрояване, много сложна и скъпа инфраструктура. Не беше никак лесно от витошка ливада да създадем отлично място за живот.

Проекти на Планекс

3 / 4

Акварел. Снимка: компанията

Още галерии

- Работите ли по нови проекти? Какво е новото в тях?

- Подготвяме се усилено за следващия цикъл проекти. Някои от тях са във фаза проектиране на сградите, други – в етап градоустройство. Продължаваме да експериментираме. Фокусирани сме в начина на обитаване – още при проектирането да предположим как ще живеят съвместно различните хора по възраст и социален статус, как да направим жилището им едновременно и по-достъпно ценово, но и по-удобно. Непрекъснато надграждаме продукта – не в смисъл по-луксозно, т.е. по-скъпо, а в това той да бъде максимално пригоден към променящите се хора и променящия се начин на живот. Не само функционално, но и по отношение на общи и спомагателни части от сградите, дворни и покривни пространства, енергийна ефективност, дизайн и дълготрайност на фасадите.

Стремим се проектите ни да са адекватни и спрямо очакваните от нас промени на пазара след 1 януари 2026 г.

Следваме нашата политика и принципите ни – устойчиво развитие, правилно планиране, безусловен контрол на качеството и коректност във взаимоотношенията с клиентите.