Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ обмисля да издаде конвертируеми облигации

Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ обмисля да издаде конвертируеми облигации. Опцията е залегнала в дневния ред на Общото събрание на акционерите, свикано за 28 февруари 2018 г. Пълният текст на поканата е публикуван чрез Бюлетин Investor.bg.

По-точно е предвидена промяна в устава, с която Съветът на директорите да бъде упълномощен да издаде конвертируеми облигации с размер до 50 млн. лв. в срок до 3 години от вписването на решението на акционерите в Търговския регистър.

Освен това се предвижда и Съветът на директорите да има право да увеличава капитала с обикновени акции с обща номинална стойност „от не повече от 50 млн. лв.“.

През настоящия месец "Монбат" АД издаде емисия конвертируеми облигации при лихва EURIBOR + 3%, но не по-малко от 3% и общ размер 28,15 млн. евро. Преди това на 10 април 2015 г. Индустриален холдинг България АД издаде конвертируеми облигации при лихва от 5% и общ размер 49 999 600 лв. Явно ръководството на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ разглежда тази възможност.

Ако се пристъпи към издаване на конвертируеми облигации, текущите акционери ще получат права, срещу които могат да запишат облигации или да продадат правата си на други желаещи да ги реализират.

Стратегията с конвертируемите облигации би имала и този аспект, че няма да промени акционерната структура, доминирана от пенсионни фондове. Учредителите на фонда преди над 10 години, нямат контролен дял, а се ползват с доверието на мнозинството акционери през всичките тези години.

Както вече писахме, на същото събрание ще бъде направен и опит за решение на проблема с номиналната стойност на една акция, а именно от текущите 3 лв. тя да бъде свалена на 1 лв. Това ще благоприятства процеса по издаване на обикновени акции директно или чрез конвертируеми облигации.

Целта на увеличението на капитала също не е тайна. С парите дружеството планира финансирането на строителството на сграда в София тех парк АД, окончателният договор за която бе подписан в края на 2017 г.

В средносрочен и дългосрочен план издаването на облигации може да повлие позитивно на доходността на акциите  при успех на планираните инвестиции, повишаване на наемните нива и ниски лихви по облигацията (ако е с плаваща компонента). Защото ако лихвата по конвертируемите облигации е 3%, а доходността от планираните инвестиции е например 7%, то разликата от 4% ще увеличи възвращаемостта на акционерния капитал, тоест дивидента на акция, което е позитивно за цената на акцията в средносрочен и дългосрочен план.

Докато обаче инвестициите бъдат направени (например дадена сграда бъде построена и отдадена под наем), разходите по лихви ще намаляват възвращаемостта от капитала, печалбата и дивидента на акция. След това обаче при добри наемни нива нещата ще се обърнат. Поне това гласи теорията.

От друга страна увеличението с обикновени акции също би намалило дивидента на акция, защото печалбата от текущите проекти ще се разпределя между повече книжа, а новите инвестиции все още няма да носят доход.

Съвсем друга би била ситуацията, ако новите средства се влагат във вече генериращи доход имоти. Проектът за сграда в София тех парк АД не е такъв, тепърва трябва да се изгради физически и отдаде под наем, което отнема време.

Вероятно всички тези нюанси ще бъдат обяснени от ръководството на предстоящото общо събрание. Възможно е да се окаже, че потенциалните инвеститори, които са основно пенсионните фондове, предпочитат конвертируеми облигации пред обикновени акции.

При Монбат срокът на облигациите е 84 месеца (7 години) и лихвата е плащава, а именно EURIBOR + 3%. При Индустриален холдинг България АД облигациите бяха само 3 годишни и лихвата бе фиксирана на 5%. Емисията на холдинга обаче вече е пред падеж, защото до 10 април 2018 г. остават под 3 месеца.

Ако ФНИБ АДСИЦ се насочи към 7-годишна емисия, лихвата трудно ще е фиксирана, по-скоро ще трябва да е плаваща, като при Монбат АД. Тогава инвеститорите ще трябва да прогнозират бъдещите нива на EURIBOR, за да оценят акцията на АДСИЦ-а.

Ако емисията е по-краткосрочна, лихвата може да е и фиксирана, с ясното съзнание, че ще бъде рефинансирана или погасена с банков кредит, облигация или увеличение на капитала след 2-3 години. Едва ли фондът ще иска да я продаде, защото е заявил, че възнамерява да създаде портфейл от генериращите приходи активи.

Акциите на ФНИБ АДСИЦ се търгуват почти без промяна през последните 12 месеца на цени от около 2,2-2,4 лв. за акция и около 46 млн. лв. пазарна капитализация.

Материалът е с аналитичен характер и не е препоръка за покупко-продажба на ценни книжа. Авторът на статията притежава 1 акция в капитала на дружеството.

Свързани компании: