Защо покупката на имот в Лондон трябва да се обмисли добре

Ако заговорите произволен млад човек в Лондон, разговорът неминуемо ще се отклони към цените на жилищата. Младите хора в града не само са принудени да се борят с високите наеми, но и с високите такси на брокерите на имоти и като цяло с пазар, който непрекъснато върви нагоре, пише FT.

Комбинацията от високи наеми и нервност, че са изтласкани от пазара, води до това, че младежите в Лондон все повече очертават всички решения за спестяване и инвестиции в областта на собствеността. Много хора вярват, че всичките им лични финансови избори - било то месечните спестявания или пък пенсионните вноски винаги и само трябва да са насочени към депозит за закупуване на дом.

Така изглежда сякаш, че в мига, в който някой се нагърбва със заем в размер на годишните му заплати за доста години напред, той сякаш е достигнал до някаква финансова нирвана, че залогът върху тухлите и бетона ще подсигури един пашкул, за да го предпази от всички жизнени несигурности, допълва изданието.

Желанието за стабилност от притежаването на собствен дом, особено на несигурен пазар на наеми, какъвто е Лондон, е очевидно. И все пак тези емоционални и социални потребности не бива да се бъркат с идеята, че имотът в Лондон е еднопосочен финансов залог.

Всеки, който купува днес, трябва да си отговори на някои доста неудобни въпроси. Брутната доходност от наем на средностатистически имот в Лондон през миналата година достига 3,5%, според данни на Deutsche Bank. С други думи, на купувача при тези ценови нива ще са му необходими 200 години, за да се изплати ипотеката, като се вземат предвид данъците и лихвите, при праг от 65% на стойността на кредита спрямо цената на имота, 35-годишен срок и фиксирана лихва.

Заради очакваните данъчни промени този срок може да достигне и 1000 години, изчислява Deutsche Bank.

Съотношението между цените на жилищата в Лондон и годишните доходи на домакинствата се увеличава от 6,9 пъти през 2002 г. до 12,8 през 2016 г., показват правителствените данни. За сравнение, в страната като цяло ръстът на същото съотношение е от 5 до 7,7.

За да е оправдан такъв голям залог върху имот в Лондон при тези оценки, купувачът трябва да вярва в няколко неща. Първо, че наемите и заплатите ще се увеличат значително през следващите години. Второ, че лихвите ще останат завинаги ниски. Трето, че ще се премине през скок на инфлацията, която да намали реалната стойност на дълга.

Да излезеш на пазара при тези оценки по време на ниски лихви по кредитите създава и други рискове. Ако лихвените проценти се върнат някъде по-близо до историческата си средна стойност, като доходността от 10-годишните британски облигации стане около 4%, то това би довело до корекция на доходността от отдаване под наем, която пазарът би приел.

Ако ноемите не могат да се повишат рязко, за да компенсират, цените на имотите ще паднат, капиталът ще бъде унищожен, а тези, които са взели голям кредит, в един момент няма да могат да осребрят инвестицията си и да излязат от задължението.

Вярно е, че през последните десетилетия имаше и добри инвестиции. Когато хората обаче се позовават на това, има някои финансови клишета, към които прибягват и които не са съвсем верни за сегашната обстановка.

Някои купувачи са направили пари от инвестиции в имоти, отдавани под наем в Лондон, като обикновено държат да разкажат историята за своята смелост и проницателност. Те често се присмиват на вероятността цените на жилищата в града да започнат да се понижават.

На практика обаче всеки, който е дръзнал да погледне брошура на компания за имоти в Лондон през последните три десетилетия, би получил страхотна възвръщаемост. Само че това не го превръща в изключителен инвеститор.

Младите лондончани от години се оплакват, че наемодателите и чуждестранните купувачи се възползват от жилищния пазар в града като от глобална резервна валута. Те трябва да се преборят и с по-строгите правила за ипотечно кредитиране на фона на стагнацията на заплатите. Така може да се случи, че те да се насочат към доста надценен имот, чиито бивши собственици се пренасочват от все по-трудния за рационализиране пазар. Точно затова е необходимо да се обмисля внимателно всяко решение, преди младите да се втурнат нагоре по стълбицата, за да се опитат да намерят магическо решение на всички финансови въпроси в живота си.