Най-големият продавач на жилища в САЩ – държавата, се огъва под огромния запас

Правителството на САЩ, което вече е най-големият собственик на жилища в страната, търси начини да намали и управлява огромния си запас, без да наводнява пазара на имоти или пък да излага федералните агенции на огромни загуби, пише Bloomberg.

Управляваните от държавата Fannie Mae, Freddie Mac и Федералната жилищна администрация в момента държат около една трета от близо 800-те хиляди "лоши" имоти в страната. При прогнозите този запас да продължи да расте, държавата мисли за нови начини да се справи със ситуацията.

В общо обръщение по-рано този месец, агенциите поканиха обществото да изпраща предложения за управление на запасите, особено идеи за превръщането на "лошите" жилища в жилища под наем.

Рефинансиране

Ниските лихви в момента предлагат една възможност. Администрацията обмисля варианти да позволи на хората с лоши ипотечни кредити да ги рефинансират при по-ниски лихви, което би освободило милиарди долари за стимулиране на потребителските разходи.

Сложността на ипотечното финансиране обаче със сигурност ще затрудни опитите за намеса в жилищния пазар. Администрацията разбра това от първо лице, след като стартира няколко програми за модифициране на заемите преди три години.

От финансовия срив през 2008 г. президентът на САЩ Барак Обама и съветниците му се опитват да отърват кредитополучателите от високолихвените заеми, да помагат на неплатежоспособните собственици и да стабилизират най-тежко засегнатите квартали. Сега най-сериозният проблем вече е какво да се прави с имотите на хора с кредити, на които не може да се помогне.

Fannie Mae, Freddie Mac и Федералната жилищна администрация вече работят, за да намалят натрупаните имоти, като продават жилища на физически лица, даряват необитаеми имоти на градските управи за разрушаване и предлагат на търг тежко засегнати квартали на инвеститори.

Въпреки това "лошите" имоти в активите на агенциите нараснаха до 295 хил. през декември, или близо четири пъти повече от броя им само преди три години. Според данни на компанията за жилищни данни RealtyTrac Inc. това представлява около 30% от всички лоши имоти в страната за месеца. През първата половина на 2011 г. ситуацията леко се подобри, като броят на този тип жилища в портфейлите на трите агенции намаля до около 248 хил., но делът им в общия брой като цяло остава около 30%.

Ръст на възбраните

С предстоящото уреждане на проблема с документацията се очаква увеличение на възбраните, твърди Томас Лоулър, основател на Lawler Economic & Housing Consultant, който следи тенденциите при притежаваните от държавата "лоши" имоти.

Към края на юли имотите под възбрана са били 22% от 3,65-те милиона жилища, обявени за продажба, според RealtyTrac. При положение, че всеки месец се продават около 50 хил. "лоши" имоти, притежавани от държавата, на пазара има запас за 15 месеца, обяви компанията.

Буферирането на жилищния пазар от свръхпредлагане на държавни запаси чрез превръщането им в имоти под наем може и да е добър вариант за собствениците на жилища и за икономиката. Това обаче едва ли е така за данъкоплатците, чиито долари са в риск, когато кредити, гарантирани от държавата, стават лоши, и които плащат сметките за поддръжката на тези жилища.

Разходи за наем

Все още предстои да се види дали превръщането на държавните жилища в имоти под наем ще проработи. Отдаването под наем изисква пари, за да бъдат ремонтирани жилищата. Нужна е и инфраструктура за поддръжка на имотите. Освен това, шансовете на държавата да си възвърне вложенията в отнетите имоти се забавят, твърди Керъл Галант от Федералната жилищна агенция.

В същото време агенцията не може да максимизира възвръщаемостта, ако продава твърде много жилища наведнъж.

"Ако в системата влязат твърде много жилища, цените падат", обяснява Галант. "Ако част от този запас бъде освобождаван бавно, това може да стабилизира цените", допълва тя.

Най-големият продавач

Държавата е най-големият продавач на "лоши" жилища, особено в районите, най-силно ударени от кризата, сред които са Толедо в Охайо с 45% от всички продадени "лоши" имоти и Атланта с 53%, според данни на RealtyTrac.

Fannie Mae и Freddie Mac са подложени на политически натиск да възвърнат възможно най-много пари от отнети имоти. Ипотечните фирми бяха национализирани през септември 2008 г., след като "лошите" ипотеки ги тласнаха към несъстоятелност. Финансовото министерство изкупи близо 80% от компаниите и им обеща неограничена помощ.

С изтеглени над 170 млрд. долара до момента, двете фирми са сред най-големите получатели на спасителни държавни средства.

Дали превръщането на възбранените имоти в жилища под наем е решение предстои да се разбере. Правителството иска да разгледа различни варианти, включително партньорства с инвеститори, които биха позволили на Fannie Mae, Freddie Mac и Федералната жилищна агенция да си запазят дял от собствеността в имотите под наем, като по този начин позволят на държавата да спечели от продажбите, ако пазарът на жилища се възстанови.

Смесени дружества

Смесените дружества биха могли да помогнат да се смекчи ефектът от възбраните върху най-силно засегнатите квартали, твърдят някои експерти.

"Това предложение е окуражаващо, тъй като то изглежда е сериозен опит да бъдат преодолени два проблема, които до момента не получават достатъчно внимание - поддръжката на имотите и въздействието върху обществеността", според Кевин Щайн, директор в базираната в Сан Франциско Коалиция за реинвестиции, работеща от името на бедните квартали.

В запитването си за информация агенциите твърдят, че в идеалния случай сделките трябва да включват пакети от имоти на стойност от 50 млн. долара до 1 млрд. долара. Според Майкъл Слотър, партньор в базирания в Далас частен кредитор New Providence Capital, би било по-добре да се продава на малки, местни инвеститори на партиди от по около 20 имота.

По-големите сделки биха "върнали имотите в ръцете на хората, създали проблема", обяснява той.

"Твърде занемарени"

Би могло да се окаже, че някои квартали вече са в твърде окаяно състояние, за да могат да бъдат отдадени под наем. В Кливланд, а и на други места, къщите в някои части на града стават жертва на грабежи и вандалски прояви в момента, в който бъдат освободени.

"В някои квартали вече е просто невъзможно да се живее," обяснява Марк Уайзман, адвокат и бивш директор на програмата за предотвратяване на възбрани в Кливланд. "Има твърде много празни къщи, просто не е безопасно".

Предстои да се види и дали има адекватно търсене от страна на наемателите. Fannie Mae и Freddie Mac вече отдават под наем малък брой имоти под възбрана със смесен успех. Freddie Mac позволява на наемателите в подобни жилища да ги обитават при договори, които се подновяват всеки месец, докато къщата бъде продадена. До продажба обаче рядко се стига.