Кр. Димитров: Не повече от 30 сгради в София са клас А офиси

За съжаление малка част от сградите в гр. София и в България отговарят на условията за клас А сгради. В столицата те са не повече от 30 сгради, построени предимно през последните 4-5 години. Това каза за Investor.bg Красимир Димитров, управляващ партньор на консултантската компания SOURCE Real Estate Advisers Ltd.

Поради непрофесионализма на много от посредниците на пазара, предимно компании, занимаващи се продажба на апартаменти, както и поради незнание от страна на инвеститорите, много от сградите се презентират като клас А без да отговарят дори на основните задължителни изисквания за това, обясни той.

- HVAC система /централна климатична и вентилационна система с отвеждане на отработения въздух и подаване на свеж въздух, съответно охладен или затоплен, с рекуператори/;
- Двоен под;
- Отворено разпределение на площите (open space);
- 24/7 охрана и видеонаблюдение на сградата (CCTV);
- Офис площи в самостоятелна административна сграда;
- Минимум 2,75 м. светла височина /между двойния под и тавана/;
- Максимално голямо междуколонно разстояние /BOMA Standard – 6 м. x 6 м./;
- Електрозахранване от два независими токови кръга;
- 24/7 резервирано /аварийно/ ел. захранване с дизелов агрегат;
- Структурно /силово и слаботоково/ окабеляване мин. категория 6;
- Наличие на BMS /Билдинг мениджмънт система/;
- Контрол на достъпа до различните наемни единици с персонални магнитни карти;
- Паркинг с достатъчно паркоместа /1 x 80 кв. м. наемна площ/;
- Пожароизвестителна и задължително спринклерна система за пожарогасене, минимум за общите площи.

При липса на дори и едно от първите пет задължителни изисквания /HVAC, двоен под, open space разпределение, 24/7 охрана и CCTV, офис площи в самостоятелна административна сграда/, сградата се класифицира вече като клас B. Наред с това при липса само на едно или на две от следващите задължителни условия, сградата се класифицира съoтветно като клас A (-) или А (--), уточни той.

Наеми

През третото тримесечие на 2012 г. не бе отчетена чувствителна промяна на търсените от инвеститорите базови наемни нива за офис площи в новопостроените клас B, B+ и А сгради, които през последната година „се движат на границите на санитарния минимум“ и в някои случаи са на нива дори по-ниски от нивата през годините, предхождащи строителния бум, казва специалистът.

Наблюдаваме понижение в рамките на 12-15 % на наемните нива на клас C площите и 8-11% на площите в старите клас B сгради в идеален център вследствие на намалялото търсене поради почти двойното повишение на цената за паркиране в синята и зелена зона, съгласно прието през септември решение на общинските власти на града.

Както от началото на годината, и през това тримесечие голяма част от търсенето се състоеше предимно от релокация на компании от идеален център към широк център и предградията от една страна, и от по-стари офис площи клас B на надценени наемни нива към по-висок клас офис площи на идентични наемни нива, но в новопостроени сгради предимно клас А и B+.
 

Таблица: SOURCE Real Estate Advisers Ltd