Кр. Димитров: Не повече от 30 сгради в София са клас А офиси

Стабилизиране на пазара
 

През третото тримесечие пазарът на офис площи под наем в град София следваше тенденциятa на процес към стабилизиране и плавно понижаване на нивата на незаетите площи, актуална и през предходното тримесечие.

Пазарът бе с капацитет от 1 930 000 кв. м. Основната част (близо 52%) от наличните офис площи на пазара в гр. София, предназначени за отдаване под под наем, се състои от клас B и B+ сгради, построени основно през последните 10-15 години. Около 21% са офисите клас А.

Докато в края на 2010 г. нивата на незаетите площи на офис пазара в София бяха достигнали до критичните 33,6%, то от началото на 2011 г. наблюдаваме плавно, но устойчиво понижение на нивата на незаети площи на локалния офис пазар, които през изминалото тримесечие вече са 27,2%, или почти 525 хил. кв. м свободни офис площи /клас А, B и C/. По-големият процент от вакантните площи се състои от амортизирани и неподдържани офис площи клас B и C.

Основните наематели на офис пазара, и едни от малкото които увеличават ползваните площи, са компании от ИТ индустрията, телекомуникационните компании, интернет доставчиците и фармацевтичните компании, производители на генерични продукти.

Наблюдава се засилване на търсенето на качествени площи /основно клас А и клас B+/, построени предимно през последните 3-4 години сгради по протежението главните булеварди в широк център и предградията и около новооткрития метродиаметър, за сметка на отлив от търсенето на клас B площи в идеалния център.

Пазарът през 2013 г.

Сред ключовите прогнози на компанията за пазара на офиси през идната година са:

- Плавно снижаване на нивата на незаетост през цялата 2013 г. с около 3-5 пункта;
- Повишаване на нивата на заетост на по-високия клас сгради /A & B+/;
- Задържане на наемните нива на истинските клас А сгради на сегашните нива;
- Увеличаване на нивата на незаетост на клас C и B сгради;
- Намаляване на наемните нива на клас C и B – сгради в идеален център;
- Продължаващо намаляване на строителната активност;
- Намаляване на доставката на нови офис площи на пазара;
- Продължаваща релокация от идеален център към широк център и предградията;
- Запазване на профила на компаниите, разширяващи своята дейност.

На въпрос на Investor.bg има ли примери за подценени офис локации в столицата, Димитров отговори, че такива са локациите по протежението на главните булеварди в широк център и предградията. Например в частта на бул. България между новопостроения Bulgaria Mall до Околовръстното шосе вече има построени много нови административни сгради, като се вижда чувствително раздвижване и повишаване на търсенето, каза той.

Сред останалите примери бяха посочени бул. Царица Йоанна в Люлин около новостроящия се Mega Mall Sofia, където през последните години се наблюдава засилена строителна активност на търговски и офисни сгради, както и частта на бул. Цариградско шосе около кв. Горубляне, където вече има няколко изградени и изграждащи се административни и търговски сгради.

„Като добър пример за недооценена локация с голям потенциал за развитие мога да дам и района зад Централна жп гара, заключен между ул. 202 и бул. Княгиня Мария Луиза, където се намират едни от малкото останали големи незастроени парцели в столицата в непосредствена близост до идеалния център с добра инфраструктура и отлична транспортна достъпност“, коментира той.

Стимули

И през третото тримесечие в някои от транзакциите при наемане на офис площи и при подписването на наемен договор с минимум двугодишен непрекъсваем срок, инвеститорите бяха склонни да поемат преграждането на наетите площи според изискванията на наемателите за своя сметка, каза Димитров.

Част от отстъпките от страна на инвеститорите се дават при наемането на по-големи по размер офиси /над 500 кв. м/, като например част от паркоместата се предоставят като бонус за наемателя.

Практика на пазара в голяма част от офис сградите София е при наемане на офис площи до 300-350 кв. м, при подписване на договор за наем, на наемателите стандартно да се отпускат до месец - месец и половина гратисен период. За по-големи площи от порядъка на 600-800 кв. м средният гратисен период, отпускан от инвеститорите, е около 2-3 месеца. При наемане на площи над 800 кв. м имаме и няколко единични случая на шестмесечен гратисен период, но с условието наемният договор да е с минимум 5-годишен непрекъсваем период, обясни той.