Пазарът на индустриални имоти в България – малък, периферен и в застой

Пазарът на индустриални имоти в България е в етап на застой от началото на годината. Наемателите и купувачите проучват по-дълго, а сделките се сключват по-бавно. Причините за това са завишената инфлация, геополитическата нестабилност, несигурността, породена от смяната на валутата след присъединяването на България към еврозоната, и политическата неизвестност у нас с доскорошната липса на редовно правителство. Очакванията са пазарът да се върне към нормалните си темпове на развитие едва към края на тази или през следващата година. Това стана ясно по време на Шестата международна конференция за индустриални имоти, организирана от платформата БГСклад.

Пазарът е в застой, но едновременно с това през последните месеци има реализирани големи сделки с индустриални площи клас А, съобщи Ива Балджиева, консултант в БГСклад.

Пазарът на логистични и индустриални площи е повлиян от временните сътресения, свързани с ускоряването на инфлацията, тъй като никой не иска да работи на високи цени, всички изчакват цените да се нормализират, коментира Георги Киров, който отговаря за логистиката и индустриалните имоти в консултантската компания Colliers. Той очаква значително по-добро второ полугодие на годината за пазара, като се позова на опита от предишните кризи с пандемията от Covid-19 и енергийната криза, породена от началото на войната в Украйна. Тогава българската икономика, която е малка и износно ориентирана, успя да абсорбира сътресенията и да се възстанови в рамките на шест месеца, припомни Киров.  

„На пазара няма широкоразпространени проблеми – свободните площи са едва 1,5%, а наемите в София и регионалните градове не намаляват. Около 130 хил. кв. м са в етап на строеж, приблизително колкото годишното абсорбиране на площи. Това не е пазар, който изведнъж ще бъде застигнат от лош момент, той по-скоро е във временна пауза подобно на жилищния“, отбеляза консултантът.

Проинфлационната среда в България в момента, породена от повишаването на публичните разходи, изсветляването на средства преди приемането на еврото, войната в Иран и поскъпването на енергийните продукти, увеличава разходите за строителство и цените на терените. Инициативата да се построи нов склад става малко по-рискова, коментира Тома Шейков, старши инвестиционен консултант в Cushman & Wakefield Forton. Към затрудненията се прибавят и бавните процедури на общините за издаване на разрешения за строеж, които  пречат да се прогнозира времевата рамка за реализиране на даден проект.

През последната година обемът на сключените договори за наем на индустриални площи е достигнал около 150 хил. кв. м, от които 50 хил. кв. м са намерили наематели през последните шест месеца, отбеляза Димитър Христов, ръководител на отдел "Индустриални и логистични площи" за България в CBRE SEE. „Темпът на наемна активност е нормален за момента. Много сделки са в етап на договаряне с очакван срок на финализиране в следващите един-два месеца и би трябвало да добавят още 10 хил.-15 хил. кв. м към обема в София. В Пловдив се работи по някои още по-мащабни сделки“, съобщи той.

Липсата на достатъчно предлагане и запазването на търсенето води до повишаването на наемите на първокласни индустриални площи в България до средно 6,50 евро на кв. м. За сравнение, в държави като Полша, които имат значително по-мащабен и развит пазар, ефективните наеми са на средно ниво от около 4,70 евро, а в някои проекти са още по-ниски, до 2 евро на квадрат.

„Когато има активност, а няма предлагане, е нормално малкото проекти със свободни площи или в етап на строеж и скорошно излизане на пазара да не свалят цените“, коментира Христов.

Наемните цени на складовите площи в България са по-високи от тези в региона, не защото инвеститорите са алчни и искат все по-голям марж на печалбата, а поради факторите, които формират тази цена – строителни разходи, цена на земята, трудов ресурс, отбеляза Владимир Гюрджиев, групов директор "Логистика и индустриални активи" в Lion's Head Invesments.

„При консервативен пазар, на който няма спекулативно предлагане, а голяма част от проектите се правят по модела build-to-suit  и свободните площи са под 2%, цените са такива, каквито са“, отбеляза той.

Според него цените не са чак толкова високи, за да възпират сключването на сделки, а търсене на складови площи винаги ще има, тъй като повечето наематели работят на местния пазар и се нуждаят от такива площи. В потвърждение на думите си той отбеляза, че за първи път от години компанията, която представлява, отказва запитвания, тъй като не разполага със свободни площи. В търсене на растеж тя има инвестиции в Румъния, поглежда и към Полша.

Малък и периферен пазар

България е периферен пазар с 6,5 млн. души в страната и около 20 млн. души в региона, до които може да достига. Това са предимно страните от бивша Югославия, но не и пазари като Гърция и Турция, отбелязаха консултантите. За сравнение, пазарът в Полша може да обслужва до 80 млн. души в региона, като страната се възползва силно и от съседството си с Германия.

Периферното разположение е сериозен минус за България, който неутрализира по-ниските разходи за труд и електроенергия и нормалните цени на имотите, тъй като разходите за транспорт на готовата продукция правят нерентабилно поддържането на производство у нас, обясни Георги Киров.

Неблагоприятни за чуждестранните инвеститори са и високите строителните разходи у нас, които са почти два пъти над нивото на тези в Полша. У нас те достигат 700 евро на кв. м, докато в Полша типичната сума за сходен обект е между 350 и 400 евро на квадрат, посочи Киров. Това се дължи и на по-скъпите терени, както и на строгите земетръсни норми, които изискват влагане на по-голямо количество стомана в сградите.

„Фундаментите на нашата логистика нямат нищо общо с тези в Чехия и Полша и не бива да се сравняваме с тях, а е нужно да наблегнем на плюсовете си – работна ръка, стимули, наличието на пристанища във Варна и Бургас, които ще стават важни в бъдеще. Много е важно и да се промотираме по-добре“, коментира Киров.

България не може да надхвърли по изкуствен начин даденостите, с които разполага, чрез мерки на институционално ниво, но участието на институциите в икономическите процеси е основата, без която частният бизнес не може да се справи сам, счита Владимир Гюрджиев. Според него първият етап на промяната би бил, ако държавата започне да пита частния бизнес какво може да направи за него, вместо самоцелно да изгражда индустриални зони.

(Продължава на следващата страница)