Пазарът на индустриални имоти в България – малък, периферен и в застой

Нови индустриални обекти привличат силен интерес

Въпреки общото забавяне на пазара нови индустриални площи в утвърдени проекти или на утвърдени инвеститори на българския пазар продължават да се радват на засилен интерес. Бурноразвиваща се индустриална зона продължава да привлича инвеститори и да се разширява, а нов проект за модулен индустриален парк се разпродава бързо и вече насочва поглед към втори подобен обект.

Инвестиционната компания в бизнес имоти Lion’s Head Investments, която е част от AG Capital и е с българско и южноафриканско участие, има активен проект във Варна, където започва строителство на 20 хил. кв. м нови сгради, като едната ще бъде с площ от около 4000 кв. м и ще предлага малки складове. Компанията има такъв формат във Варна от години и той работи добре, посочи Гюрджиев. Проектът е на етап идейна концепция, но вече 67% от площите са предварително наети. Половината от новите запитвания са дошли от съществуващите клиенти в логистичния парк, но другата половина са нови клиенти и това според Гюрджиев е много добре за пазар като Варна, за който дори не се води статистика.

„Всичките ни проекти са с над 97% запълняемост, а ръстът на наемите е осезаем, особено за доминиращи, вътрешноградски проекти, но наемните нива се възприемат от наемателите, посочи той.

Последните 12 месеца са били динамични и за логистичен парк Ист Ринг. Завършени са две сгради със застроена площ от 6400 кв. м, които са напълно отдадени под наем, съобщи Мирослава Александрова, мениджър по корпоративното развитие в East Ring LP Ltd. Завършени са фотоволтаичните инсталации на покривите на парка от по 1 мегават, като компанията притежава част от инсталациите, а друга част е собственост на компания, на която са отдадени покриви под наем, добави тя. С европейско финансиране са направени инвестиции и в батерии.

„Предизвикателство за нас е да намерим правилния микс от наематели, така че да не си пречат, а да си сътрудничат. Когато един наемател се нуждае от буферно пространство, да има друг с по-слаба цикличност в дейността и по този начин да затворим цикъла“, посочи Александрова.

Компанията има възможност да добави още две сгради в логистичния парк с площ от 3000 и 7000 кв. м, за които има изградена инфраструктура, като обмисля да включи и производствени площи.

Първият модулен индустриален парк в България, Industrial Hub Plovdiv Ring West I, насочен към малкия и среден бизнес, ще е появи в западната част на Пловдив. Той включва 17 самостоятелни модулни помещения с обща застроена площ от близо 5000 кв. м, насочени изцяло към продажба, съобщи Боян Джамбазов, мениджър инвестиционни проекти към "Industrial Hub" Ltd. Компанията е в процес на реализация на първия склад на Околовръстния път на Пловдив, а 40% от складовете вече са разпродадени.

Затова компанията се е ориентирала към нов проект на бул. „Голямоконарско шосе“ в Пловдив, който ще бъде официално обявен след няколко дни. Той ще предоставя на бизнеса по-големи самостоятелни сгради, с по-добра комуникация. „Проектът е на идейна фаза. Целта ни с обявяването му е да осигурим по-добри цени, по-добър избор за позициониране в хъба и да предоставим индивидуални решения, с които да отговорим на очакванията на купувачите“, посочи Джамбазов.

Пловдив отдавна се оформи като индустриален център на България благодарение на „Тракия икономическа зона“, а успехът ѝ се дължи на създадената екосистема с общината, бизнеса и университетите за предоставяне на по-добри услуги на инвеститорите, каза Емил Янков, мениджър бизнес развитие в „Тракия икономическа зона“.

Той съобщи, че се водят преговори с датски инвеститор, който разбрал за икономическата зона в Пловдив чрез ChatGPT, и се очаква скоро да се стигне до сключването на сделка, като инвеститорът е предпочел България пред Португалия. Това не е първият случай, в който инвеститор разбира за икономическата зона чрез чатбот с изкуствен интелект, тъй като през последните десет години Пловдив и регионът се развиват бурно, а зоната привлече ключови инвеститори и получи отразяване в местни и международни медии, посочи Янков.

През последните 12 месеца първият китайски инвеститор в България в областта на производството, ZS Europe, е удвоил производствения си капацитет, като е изградено още едно хале за производство на шасита за електромобили. Водят се напреднали преговори с друг китайски инвеститор, който работи с голяма компания с дейност в България и търси около 50 декара за производството си, съобщи Янков. Засилен интерес има и от турски компании в разнообразни сектори – от производство на пластмаса до реактивни двигатели.

Отделно „Тракия икономическа зона“ се разширява, като чрез партньорства придобива над 2500 декара в различни зони в област Пловдив, основно община Марица. В тези локации инвеститорите ще могат да наемат по-големи площи до 1000 декара с осигурена инфраструктура. В традиционните зони Марица, Куклен, Раковски все още се предлагат обекти с площ до 50 декара. Развива се и зона на входа на Пловдив, където за 12 месеца са били изкупени почти всички терени с площ от два до осем декара от изцяло български малки и средни компании, като те планират да започнат изграждане на производство в рамките на тази и през следващата година.

В София, която остава водещият пазар на индустриални площи в България, има дефицит на модерни площи, които поддържат високи наеми между 5,80 и 6,50 евро на кв. м за обекти клас А, докато малките складове преминават към пазар на наемателите, съобщи Симеон Митев, управител на БГСклад. Цените остават стабилни, но обемът от сделки намалява поради несигурността и отстъплението на малкия бизнес. Освен това индустриалните зони се изтласкват извън Околовръстния път и това, наред с въвеждането на еврото, променя стратегиите на инвеститорите, посочи той.

В София и района най-високо остава търсенето на малки площи до 200 кв. м. Продажните цени за висок клас индустриални имоти варират между 800 и 1100 евро на кв. м при доходност между 7,25 до 7,50%. Разходите за строителство са между 450 и 800 евро на кв. м, а при специализирани проекти достигат до 900 евро.

С приемането на еврото интересът от инвеститори се засилва, като те се позиционират по-дългосрочно на пазара въпреки краткосрочните колебания.

(Продължава на следващата страница)