За първи път от 2005 г.: Някои наеми в Германия поевтиняват

На пръв поглед това е добра новина за хората, които търсят жилище в Германия: за първи път от 2005 г. насам наемите при нови договори са поевтинели през миналата година. През четвъртото тримесечие на 2019 г. те са с 0,3 процента под нивата от предходната година, показва анализ на специалиста по недвижими имоти F+B. Компанията съветва градовете и общините относно индексите за наем.

Спадът се наблюдава и при метрополисите, където голямото търсене доведе до значително увеличение на наемите през последните години: в 23 от 50-те най-скъпи града наемите са спаднали през последните три месеца на 2019 г. в сравнение с предходното тримесечие. През годината реалните наеми са поевтинели в единадесет от 50-те най-скъпи града, включително Мюнхен (-0,6%) и Берлин (-1,2%).

Междувременно продажните цени на имотите в Германия се повишават много повече от наемите. Жилищата постъпват с 5,4% през четвъртото тримесечие, а еднофамилните къщи - с 3,8%. Това удължава тенденцията от последните няколко години – за силно повишение на разликата между изкупните цени и наемите, което пък засилва страха от балон в сектора на недвижимите имоти.

Още през изминалите месеци се увеличиха предупрежденията, че цените на апартаментите, но и на еднофамилните къщи, могат да са надценени. Европейският съвет за системен риск (ESRB) предупреди през есента за надценени стойности като цяло на европейския пазар на недвижими имоти.

Бундесбанк оценява надценките в големите градове на между 15 до 30 процента. Инвеститорите трябва да се запитат колко са готови да платят за постоянно намаляващия доход от наем, предупреждава тя. „Рентабилността пада и рано или късно увеличението на стойността ще намалее“, обяснява имотният икономист Михаел Войгтлендер от Кьолнския институт за икономически изследвания (IW), цитиран от германския икономически всекидневник Handelsblatt. „Всеки, който сега инвестира в метрополисите, трябва да бъде ориентиран към дългосрочната перспектива, така че инвестицията действително да си заслужава“, допълва той. 

Икономистът Тобиас Юст, научен директор на Академията за недвижими имоти „Иреб“ (Irebs Immobilienakademie), вижда проблеми по-специално за онези инвеститори, които оправдават високите плащания на покупните цени с надеждата за повишаване на наемите. „Рискът за тях се увеличава", посочва той.

По-малко купувачи от чужбина

F+B наблюдава промени и при купувачите: например големите международни инвеститори се оттеглят от Германия според анализа на големите брокери. По-специално, „все по-объркващата и трудно изчислима регулация на наема“ ги възпира.

Германските купувачи, като компании за недвижими имоти, фондове, богати частни инвеститори и собственици, са били най-вече отговорни за увеличението на цените през последната година. Всъщност през 2019 г. по-малко от десет процента от инвестициите в германски жилищни имоти в размер на над 50 жилищни единици са осъществени от чуждестранни инвеститори, показва проучване на международния консултант за недвижими имоти Savills.

За сравнение: делът на международните купувачи в сектора на търговските недвижими имоти е около 49%. Бернд Лойтнер, управляващ директор на F + B, предупреждава за „стадния ефект“: Германските инвеститори често реагират на тенденциите на международния капиталов пазар със закъснение и купуват или продават недвижими имоти твърде късно.

„Публичният сектор е особено процикличен и от днешна гледна точка продаде дяловете си на нелепо ниски цени, за да си ги върне с огромни надценки - понякога на ценово ниво, което бъдещите частни купувачи отдавна са изоставили“, казва той.

Например берлинският концерн Gewobag изненада, когато миналата година купи около 6000 апартамента от частната компания ADO Properties за 920 млн. евро. Матиас Пинк, главен анализатор за германския пазар на недвижими имоти в Savills, отбелязва, че през последната година публичният сектор заема значително по-силно участие на пазара на жилищни инвестиции. Общо общините, провинциите или техните жилищни компании са закупили около 22 700 апартамента за около 3,2 милиарда евро. „Това означава, че обемът на покупките им е повече от два и половина пъти по-висок от този през 2018 г.“, изчислява Пинк. Тази „покупателна офанзива" ще продължи и през настоящата година, очаква той.