Имотните пазари работят по-добре, когато линията не е постоянно нагоре

Тези дни, ако имотният пазар в Япония изобщо стигне до вниманието на медиите, то обикновено е по погрешни причини – може би заради милионите празни домове в страната или заради лошата инвестиция, която може да се окаже закупуването на жилище. Домът често може да се окаже без никаква стойност, докато купувачът изплати ипотечния си кредит, пише Bloomberg.

Но ако погледнем жилището като  покрив над главите на хората вместо като място за съхраняване на стойност, Япония започва да изглежда като успешен пример.

Дори във времената след COVID страната не е изправена пред криза с достъпността на жилищата. Наемите са стабилни – една от ключовите причини инфлацията да е толкова относително ниска, а жилище може да се намери за почти всеки бюджет. На малко хора се налага да се редят на опашка за оглед на апартамент и дори сега банките се конкурират помежду си, за да предлагат все по-ниски лихви по ипотечни кредити с плаващ лихвен процент на купувачите. В обичайна година Токио добавя три пъти повече жилища от цяла Великобритания.

Подобно на много инвестиции, трябва да се разделите със схващането, че линията винаги върви нагоре.

Посланието вече започва да се прокрадва. Докато някои други локации в Азия изглеждат не толкова привлекателни – най-вече Хонконг и континенталната част на Китай с политиката на нулев COVID, богатите купувачи започват да гледат на имоти в Япония като на перспективна инвестиция с ниска доходност. Недостатъчната възвръщаемост може да бъде компенсирана от лесния достъп. Япония има толкова малко ограничения за чуждестранна собственост върху земя, че е почти смешно – едва напоследък правителството започна да забранява на чужденци да купуват земя близо до чувствителни локации като военни бази.

Докато това помага цените на новите апартаменти в Токио най-сетне да надхвърлят връхната точка от ерата на балона преди повече от 30 години, тези политики все още не са се материализирали на наемния пазар. Наемите в Токио остават забележително стабилни благодарение на постоянното предлагане. Графика: Bloomberg LP

Заплатите в Япония са в стагнация в последните десет години, но жилищните имоти все още изглеждат по-достъпни за закупуване, отколкото в страни, където цените на имотите нарастват по-бързо от заплатите. Въпреки стагнацията на заплатите жилищата в Япония остават достъпни. Графика: Bloomberg LP

Гледани от Токио, стотиците хора, чакащи на опашка за оглед на малък брой налични имоти в Лондон, където кметът иска да замрази наемите на фона на "наемната криза", или катастрофата с достъпността на жилищата в САЩ и тежките последици от нея за инфлацията, изглеждат странно.

По своята същност това е простото съотношение между предлагането и цените. 50 години Япония има повече налични жилища, отколкото хора, които да живеят в тях. Купените в Япония домове вероятно няма да повишат много стойността си с изключение на най-находчивите и с най-голям късмет купувачи в избрани локации. Собствениците също така предпочитат по-нови домове, което е разумно предвид ниското качество на по-старите жилища, построени в периода на големи усилия за възстановяването на страната след войната. Промени в строителния кодекс за силно уязвими към земетресения и други природни бедствия земи също насърчават купувачите да избират нови апартаменти. Това помага на предлагането, но означава, че не може да се очаква цените непрекъснато да растат. Предлагането на жилища в Япония надвишава търсенето от половин век насам. Графика: Bloomberg LP

Законите насърчават строителството, което отговаря на това търсене. Независимо какво говорят политиците в други страни, дори на обичайно бавния жилищен пазар в Япония това се оказва проблем, който може да бъде решен чрез закони. Централното правителство от десетилетия улеснява строителството, като силата и размера на строителната индустрия несъмнено изиграват роля в това. Дерегулация от 1997 г. е смятана за основна причина за бума в строителството на големи жилищни сгради от 20 етажа нагоре, известни като „имения-кули“ – ходът осигурява лъскави нови жилищни сгради в градски квартали, които са достъпни за обикновени работещи хора. Япония насърчава строителството на нови апартаменти чрез законодателни мерки. Графика: Bloomberg LP

В последните години жилищният пазар получава допълнителна подкрепа от ръста на „силната двойка“ – елитни домакинства, в които и двамата партньори работят и получават обща заплата от около 14 млн. йени (100 хил. долара). В момент, когато Япония явно насърчава ниските лихви и предоставянето на лесен достъп до ипотечни кредити с непроменена лихва, заем за апартамент на цена от близо 1 млн. долара не е недостъпен за семейство, в което мъжът и жената работят, въпреки че заради ниските заплати в Япония и слабата йена „силните двойки“ може да не успеят да заработят повече от около 50 хил. долара всеки, доста под средната заплата в САЩ.

През 2002 г. администрацията на премиера Юничиро Коизуми прокара политиката си за градски ренесанс, която дава значително повече правомощия в градоустройството на централното правителство и в същото време стимулира частния бизнес да преустройва райони, които са имали и по-добри дни. Това преднамерено лишава от правомощия местните власти, които са източник на оплаквания за бавното придвижване на одобренията за строителство. Властите в други страни, изправени пред такива проблеми, може да си вземат бележка. Намаляващото население не спира Япония да строи повече жилища на човек от населението. Графика: Bloomberg LP

Разбира се, не всичко е цветя и рози в градината на Япония. Свръхпредлагането може да е за предпочитане пред алтернативата, но празните жилища в цялата страна все още са проблем, който може да бъде разрешен със стимули за разрушаване или продажба като втори домове. Ще има нарастваща нужда новите общности да подкрепят възрастното население в залеза на живота им. Западащите селски райони имат появяваща се веднъж на едно поколение и вдъхновена от пандемията възможност да привлекат нови таланти, нещо, което правителството може да насърчи повече. И въпреки относителната достъпност на ипотечните кредити, те все още са до голяма степен привилегия на работещите на пълен ден хора. Нарастващият брой служители на непълен ден може да сметнат, че усилието да получат одобрение за кредит не си заслужава.

Но правителствата в цял свят, изправени пред протести заради растящите разходи за живот, трябва да се запитат за какво са жилищата в страната им. Място за съхранение на богатство за успелите да навлязат на имотния пазар или нещо, доближаващо се до обществено благо, чиято стойност вече не трябва да се очаква да расте непрекъснато по подобие на коли, пътища или влакове.