Пазарът на бизнес имоти през 2022 г. - още ритейл паркове и плахо възстановяване на офисите

Още ритейл паркове

2022 г. беше белязана от изключително бързото развитие на сегмента на ритейл парковете. По данни на Forton през годината са открити над 100 хил. кв. м нови площи, основно през втората половина на годината.Инвеститорите се насочват към строителството на подобни обекти, привлечени от ниските разходи за изграждането им, достъпните наеми и разнообразието от търговци в тях.

"Бързото развитие в този сегмент се усети първоначално при вълните на затваряне на търговски площи по време на COVID-19 пандемията, когато ритейл парковете  останаха незасегнати от затварянията и дори спечелиха пазарни позиции. Експанзията на търговците към по-малките градове и липсата на подходящи площи там също допринесе за тази тенденция", отбелязват от Forton.

По данни на JLL към края на първото полугодие общите наличности от търговски площи в цялата страна, включващи търговски центрове, ритейл паркове и аутлет центрове, възлизат на над 1,1 млн. кв.м, от които приблизително половината са в София. Сред по-значимите новооткрити магазини в ритейл паркове тази година бяха на JYSK в Retail Park Yambol и на New Yorker в Retail Park Srednogorie в Пирдоп, а модният бранд Sinsay отвори на площ от 1670 кв. м в Jumbo Plaza в София.

През 2022 г. наемните нива в търговските центрове преодоляха натиска от пандемията и постепенно се завръщат на прескризисни нива, отчитат консултантските компании. Към средата на годината те достигнаха до 35 евро на кв.м за по-атрактивните помещения във водещи молове в София, а наемите в ритейл парковете се задържаха около 10 евро на кв. м в София и 7-9 евро на кв. м в областните градове, по данни на Forton.

"Добрата новина е, че почти изцяло отшумя негативният ефект за пазара на търговски площи от COVID-19 затварянията. Нараства делът на търговците, които активно отварят нови обекти. Интересът е основно в категории като облекла и обувки в бюджетен и среден ценови сегмент, също дрогерии, стоки за дома и обзавеждане, спортни стоки. Имаме запитвания от нови брандове за навлизане на местния пазар, което също е положителен знак", коментират от Forton.

Веригата магазини за хранителни стоки Lidl продължи да се разширява активно на пазара у нас и вече има 115 магазина з 51 града. Сред новооткритите ѝ обекти през тази година са втори магазин в Хасково, трети в Стара Загора и първи в Ботевград.

„Кауфланд“ откри през лятото голям магазин в „Младост“ в София, който е неин 12-и в столицата и 62-и в страната, в който инвестира близо 40 млн. лв.

„Билла“ съобщи, че ще увеличи с една трета магазините си у нас до 2025 г. Към края на годината веригата магазини има в страната ни 149 обекта в 46 града.

В края на септември Mr. Bricolage откри нов магазин в ритейл парк „Перник плаза“, който е 12-и за веригата у нас, и очаква да отвори поне още три обекта у нас до 2025 г.

Само 1% свободни логистични площи в София

Постепенното усвояване на предлаганите под наем проекти на логистични площи в София през тази година доведе до драстично намаляване на свободните площи. Те достигнаха приблизително 1% от общото предлагане по данни на Forton, а очакванията са той да се запази на ниско ниво в краткосрочен план въпреки големия обем ново строителство.

"Пазарът на индустриални площи през 2022 г. се характеризираше с висока активност на започнатите проекти. Специфично за него е, че основният обем от новото строителство на складови и производствени сгради е за собствено ползване", коментират от Forton. Ръстът на инфлацията и повишените строителни и оперативни разходи са довели до значително увеличение на наемите на логистични площи. Към края на 2022 г. в София те достигнат нива от 5 евро на кв. м за първокласни имоти, показват данните на консултантската компания.

Един от най-големите проекти през тази година беше новото съоръжение на DHL Logistics с площ от близо 5100 кв.м близо до летището. В края на годината транспортно-логистичната компания Transpress откри нов логистичен център в Индустриален парк София-Божурище. Инвестицията в базата на площ от 40 декара беше 16 млн. лв.

Единственият голям международен играч на пазара на логистични площи у нас, нидерландско-чешката компания CTP, която е  и най-големият собственик и оператор на логистично-индустриални паркове в Централна и Източна Европа, продължи да бъде активна и през тази година, като придоби двата логистични центъра в София на логистичния оператор „Транскапитал“. С тази сделка компанията се превърна в най-големия собственик на съществуващи логистични площи в България. CTP съобщи, че планира инвестиции за 150 млн. евро в следващите две години за изграждането на над 200 хил. кв. м отдаваеми складови площи клас А у нас.

По-рано през годината компанията започна изграждането на два собствени логистични парка – CTPark Sofia West и CTPark Sofia East, които заедно предлагат общ потенциал за развитие на над 225 хил. кв. м първокласни логистични площи. В същото време групата завършва строителството на съоръжение от 15 хил. кв. м за датската компания DSV на летище София и стана собственик на склад от 31,2 хил. кв. м с офис от 4000 кв. м отдаден при дългосрочен наем на дистрибутора Orbico. Извън София CTP продължава да разширява присъствието си и в Пловдив, където управлява производствена база от 11,5 хил. кв. м. Тя е отдадена под наем на германския доставчик на автомобилни части Willie Elbe.

Най-силно въздействие върху пазара на логистични площи през следващата година се очаква да оказват непредвидимостта и волатилността на разходите за строителство, както и покачването на лихвите на финансиране и нормите на капитализация за недвижимите имоти, отбелязват от Forton.