По-високите лихви ще окажат по-осезаем ефект върху цените на бизнес имотите у нас в края на годината

Офис пазар

Предлагането на офис площи клас А и Б в София е достигнало 2 462 800 кв. м през второто полугодие на 2022 г. Това е увеличение със 7% на годишна база, сочат данните на Colliers. Активността на офисния пазар продължи да се засилва през втората половина на годината. Брутните усвоени площи за този период са 95 500 кв.м., а за цялата година – 185 930 кв.м. Това е най-високата стойност от 2017 г. насам и свидетелства за възстановяването на офис пазара, пишат от компанията.

Търсенето на модерни офис площи е движено, както и през последните години, от ИТ и аутсорсинг индустрията. През разглеждания период тя заема 49% от усвоените площи, следвана от компании в сферата на фармацията (10%) и финансовите услуги (10%).

Около 44% от брутно усвоените площи през втората половина на годината са в резултат на подновяване на договори. Над 31% от търсенето е за релокация, породена от завишените очаквания на компаниите към качеството на наетите площи, тяхната техническа обезпеченост, ESG и стремежът към по-ефективно разпределение на пространството.

Необходимостта от разширение е причина за 18% от брутно усвоените площи.

Нетно усвоените площи през втората половина на 2022 г. са 43 600 кв.м., а за цялата година – 89 500 кв.м. Те следват общата тенденция на възстановяване след пандемията, като през 2020 г. показателят е 48 200 кв.м., а през миналата година – 75 500 кв.м.

Делът на незаетите площи е 10,9% за клас А и 16% – за клас Б. Забелязва се значително намаление на незаетите офиси клас А, което е вследствие на засиленото търсене и ограниченото предлагане, пишат от Colliers. Над половината от празните площи клас А са концентрирани в 8 проекта, като някои от тях са нови на пазара.

В резултат на повишената активност на пазара средните офертни наемни нива бележат покачване. За офиси клас А те са между 13,5 и 15,5 евро, а за клас Б – между 9 и 10 евро на кв. м за месец без ДДС.

Офис проектите в активен строеж ще добавят 280 хил. кв.м. на пазара. Някои от тях са за собствено ползване, други са с вече подписани предварителни договори за наем.

В центъра предлагането на офис площи е силно ограничено. Новите площи представляват предимно реконструкции и реновации на съществуващи сгради. Към края на годината в разглеждания район има общо 342 200 кв.м. офиси клас А и Б. Свободните площи клас А са 8,4%, а клас Б – 11,1%. От тях 40% са разположени в три сгради, а останалите са сравнително малки офиси, разпръснати на различни локации.

В широкия център към предлагането през второто полугодие на м. г. са добавени 7800 кв. м отдаваема площ. На годишна база това е увеличение от 6,5%, като най-активната зона на застрояване е НПЗ „Хладилника“. Свободните площи в района са 14,5%, а над 129 500 кв.м. са в процес на активно строителство.

В периферията на София предлагането традиционно е най–голямо, като в края на 2022 г. там се намират 1 549 200 кв.м офис площи клас А и Б. Нивата на заетост остават стабилни – 11,3% за незаетите площи клас А и 15,7% за площи клас Б. В активен строеж са проекти с отдаваема площ, надвишаваща 110 800 кв.м.

Хибридният модел на работа се е установил като основен за мнозинството ползватели на офиси, пише още Colliers. Вследствие на това съотношението на работни места към брой служители се е редуцирало най-често от 50% до 70%. Същевременно е нараснала средната площ на служител, тъй като новата роля на офиса като място за колаборация и идентифициране с културата на екипа предполага разнообразни помещения за срещи, социални контакти и забавления, пишат от компанията. Те очакват тенденцията да бъде валидна и през 2023 г.

Друг ефект от трансформациите на моделите на работа и предоставянето на удобства за служителите е увеличението на търсенето на споделени работни пространства, което ще се запази през 2023 г., прогнозират консултантите.

Стандартните офиси се трансформират като функционалност, разпределения, технологии, интериорен дизайн и гъвкавост. Този тренд ще продължи, като стандартните решения ще бъдат заменени от индивидуални, които съответстват на културата, бизнес целите и стратегията за налагане на работодателската марка на компаниите-наематели.

По-високите разходи за строителство, стабилното търсене и ниската наличност в някои от най-търсените локации са довели до леко увеличение на наемите, особено за новопостроени сгради. Очаква се тенденция да продължи.

Относително малък брой нови проекти са били стартирани през изминалата година. С оглед на това и на активното търсене, в средносрочен план може да се прогнозира недостиг на качествени офис площи, считат от консултантската компания.

В същото време с повишеното търсене на зелени сгради и екосистеми се е засилила и тенденцията за увеличаване на инвестициите в устойчиви активи – както новоизграждащи се, така и съществуващи, които да отговарят на ESG политики и регулации.

„Наемателите ще бъдат все по-взискателни към този тип компоненти от работната си среда. Сгради, които не съответстват на съответните стандарти, ще трябва да повишат инвестициите си в ESG, за да могат да бъдат конкурентни на пазара“, пишат от Colliers.