Стремежът да се спрат чуждестранните купувачи не охлажда жилищния пазар в Лисабон

След като Португалия привличаше заможни чужденци със стимули за инвестициите им, правителството среща трудности да сложи край на трескавите покупки, които тласнаха цените на жилищата до космически нива, пише Bloomberg.

Цените на жилищата в Лисабон са нараснали с 5,8% през ноември до рекордните 5426 евро на квадратен метър, сочат данни на сайта Idealista. Това е второто по големина повишаване на цените в Европа след Атина, най-нажежения имотен пазар сред големите европейски градове, следени от Bloomberg.

След ръста с почти 30% през последните пет години цените на жилищата в португалската столица са по-високи, отколкото в Милано, Мадрид и Берлин. Това прави новите жилища недостъпни за повечето жители на Лисабон и показва как предлагането често изпреварва лихвените проценти при определянето на цените.

Португалското правителство започна да променя курса, като прекрати програмата „златна виза“ на страната и одобри план за намаляване на данъчните стимули за нови жители. Но заради слънчевия климат и цени, които са наполовина по-ниски от тези в Париж и Цюрих усилията за укротяване на търсенето нямат голям ефект.

„Въпреки тези промени, виждаме увеличение в броя на запитванията от наши чуждестранни клиенти“, казва Паулу Силва, ръководител на консултантската компания Savills в Португалия. „Просто няма достатъчно жилища за задоволяване на търсенето, въпреки че продажбите се забавят“, допълва той.

Макар че краят на ерата на евтините пари засяга покупателната способност в Европа, липсата на предлагане оказва въздействие върху цените в много градове. Шест от десетте пазара, включени в Bloomberg City Tracker отбелязват ръст.

Атина отчита годишен ръст от близо 12%, а в Стокхолм цените на жилищата нарастват с над 5%, като отбелязват шести пореден месец на покачване. В същото време цените на жилищата в Мадрид и Милано продължават да се повишават със стабилен темп от над 3%. Париж се представя най-слабо със спад на цените от над 6 на сто.

За да улови най-новите тенденции на жилищните пазари в европейските градове, Bloomberg събира данни от различни източници. Някои са офертни цени и индикативни нива, а други са официални цифри от сделки.

Цени в евро на квадратен метър. Промените са изчислени в местна валута. Графика: Bloomberg LP

Лисабон, който преди време беше задният двор на имотния пазар, осеян със стари сгради, сега е оживено място за инвестиции след края на спасителната помощ през 2014 г. По онова време правителството отмени контрола върху наемите и въведе „златните визи“ – път към местожителство в замяна на инвестиция в имоти на стойност 500 хил. евро. То също така въведе данъчни облекчения, за да привлече нови жители.

Скоро след това хиляди чуждестранни купувачи започнаха да се стичат в Лисабон в търсене на изгодни сделки, докато страната се възстановяваше от финансовата криза. Сред тях беше швейцарският милиардер Клод Берда, основател на френската телевизия AB Groupe. През 2016 г. той си партнира с местния инвеститор Жозе Кардосу Бутелю за придобиването на първия им терен върху един от седемте хълма на Лисабон.

Дрехи са проснати да съхнат пред жилище на първия етаж в квартал "Алфама" в Лисабон. Снимка: Bloomberg LP

„Правехме си селфи с гледка към река Тахо зад нас, когато видяхме малък билборд с надпис: „Продава се“, разказва Кардосу Бутелю. „Стиснахме си ръцете и така започна всичко“, допълва той.

Двамата основали базираната в Лисабон Vanguard Properties и оттогава са построили почти десет жилищни сгради в града с население от половин милион души. Търсенето е толкова силно, че често разпродавали жилищата преди да бъдат построени.

Кардосу Бутелю казва, че дългото чакане за разрешително за строеж, осем години за един от терените му, води до остър недостиг. Заради бюрократични спънки Vanguard няма жилища за продажба през следващата година, след като продала над 500 апартамента през последните два месеца, почти половината от които на чуждестранни купувачи.

Надпис "Продава се" виси от външната страна на сграда в Лисабон. Снимка: Bloomberg LP

През 2022 г. броят на наличните жилища в Португалия достигна най-ниското си ниво от 15 години насам, сочат данни на Confidencial Imobiliario. Социалните жилища съставляват само 2% от общите наличности, едно от най-ниските нива в ЕС.

В същото време средните цени на новите жилища в Лисабон изпреварват тези в Дъблин и Брюксел, сочи индексът за цените на имотите на Deloitte от 2022 г. За много португалски семейства, чиито заплати са сред най-ниските в Западна Европа, мечтата за закупуване на жилище е заменена от скъпо и под стандартите жилище под наем в отдалечени покрайнини.

Годишни процентни изменения на цените на жилищата. Графика: Bloomberg LP

Тенденциите в Лисабон показват колко е трудно за правителствата да се справят с цените на жилищата. Макар че търсенето може да бъде засилено със стимули, подкрепата за предлагането отнема време и пари, а нарушаването на баланса може да доведе до цикли на бум и крах.

Нарастват притесненията, че днешното повишаване на цените скоро може да се преобърне. Португалската централна банка заяви миналия месец, че кредиторите трябва да заделят допълнителни капиталови буфери, за да покрият възможни загуби, свързани с жилищния пазар. Ходът беше предприет, след като продажбите на жилища в Португалия намаляха с 22% през първите шест месеца на годината по данни на консултантската компания JLL.

В момент, когато жилищната собственост става недостъпна, а наемите растат, все повече португалци живеят в несигурност. В Кинта дош Иглесес, малък горски район в покрайнините на Лисабон, се появиха около 40 палатки.

„Всеки ден се появяват нови хора“, казва Филипе Силва, който координира програма за бездомници в общински център край Лисабон. „Това са предимно хора, които работят, но не могат да си плащат за жилище“, допълва той.

Теренът се намира близо до елитно училище за бизнес и икономика, където таксите за обучение може да надхвърлят 1000 евро на месец. Нарастващото неравенство предизвиква напрежение – хиляди хора излязоха на улицата по-рано тази година, за да протестират срещу жилищната криза в Лисабон и други португалски градове в унисон с напрежението на други места.

Португалското социалистическо правителство отговори, като обеща да увеличи броя на достъпните жилища и да прекрати стимулите за чужденци. Отиващият си премиер Антониу Коща казва, че тези програми подхранват спекулации с имоти. Но изваждането на Португалия от пазара може да не е много лесно.

„В крайна сметка топлият климат в страната, удивителните плажове, начинът на живот и относително ниските разходи за издръжка продължават да привличат интереса на чуждестранни инвеститори“, казва Педро Коелю, главен изпълнителен директор на компанията за инвестиции в имоти Square Asset Management.