Намаляващите наеми държат в плен жилищния пазар в САЩ

Съществуват много причини за вялите сделки с жилища в САЩ, но една от подценените причини е подобряването на достъпността на наемите, особено в южните райони, пише Конър Сен за Bloomberg.

На национално ниво наемният пазар е подкрепен от историческа вълна в предлагането на нови апартаменти, която води до повече свободни площи и намаляващи наеми в големи градове като Остин и Нешвил. За бъдещите купувачи на жилища, изправени пред все още високи цени, решението да останат под наем е лесно. Това едва ли ще се промени тази пролет, въпреки че по-затегнат наемен пазар с намаляването на предлагането може да доведе до промени в математиката около наемите спрямо покупките на жилища в следващата година.

Достъпността е само част от историята около това защо пазарът на продажби на съществуващи жилища отново отслабва. В крайна сметка достъпността е влошена от средата на 2022 г., когато пазарът на препродажби поемаше както повишенията на цените от бума по време на пандемията, така и по-високите лихви по жилищните заеми. Нарастващите наличности, тенденция, която съществува от две години, беше бавна и стабилна съпътстваща динамика. Компанията за жилищни анализи ResiClub отбелязва, че активните наличности от жилища във Флорида и Тексас в момента са над 20% над нивата през 2019 г. на годишна база и те нараства с двуцифрен темп почти навсякъде, дори в ограничените откъм предлагане на жилища североизточни райони на страната и райони от Средния запад. Това дава на купувачите на жилища повече избор, а на продавачите – по-малка сила в преговорите.

Промяната може да е убедила повече семейства да купуват, ако наемният пазар е затегнат и недостъпен. Но това не се отнася за по-голямата част от страната. Ниските лихви и нарастващите наеми в началото на десетилетието доведоха до бум на апартаментите в южните и западните щати, което доведе до спад на наемите, тъй като апартаменти, чието строителство бе започнало преди няколко години, отвориха вратите си за нови наематели.

Camden Property Trust, която оперира жилищни комплекси в щатите от Слънчевия пояс, съобщи при представянето на отчета си миналата седмица, че „Нешвил и Остин ще останат изправени пред предизвикателства през 2025 г.“. Към този списък вероятно може да се прибавят Денвър и югозападната част на Флорида, други две горещи точки по време на пандемията за миграция между щатите.

Сега съществува значително застъпване между големите градове с най-слабите наемни пазари и тези  най-слабите пазари за препродажба на жилища. По данни на компанията за жилищни анализи Redfin Corp. Остин има най-слабия жилищен пазар в страната.

Ако сте в Остин и искате да купите жилище, но сте отворени и към възможността да живеете под наем още една година, няма основания да смятате, че цените на жилищата ще нараснат през този период. Всъщност, съществува добра възможност те да намалеят поне малко, тъй като наличностите продължават да се увеличават. В същото време наемите на апартаменти продължават да намаляват, тъй като пазарът продължава да поема новото предлагане. Най-разумното е да останете в имот под наем, особено предвид несигурността за икономиката, да спестявате една година и след това може би да купите жилище следващата пролет малко по-евтино, отколкото бихте купили днес. Ако имате късмет, дори лихвите по жилищните заеми дори може да намалеят дотогава.

Остин може да е краен пример, но същата динамика важи в по-малка степен за повечето южни и югозападни щати. Високите цени на жилищата, нарастващите наличности за препродажба и лихвите по ипотечните кредити, които са в диапазона 6,75%-7%, означават, че достъпността е слаба и вероятността от повишаване на цените на жилищата или намаляване на лихвите по жилищните заеми в краткосрочен план е малка. В същото време наемите остават много по-ниски от притежаването на жилище – спредът се разшири през миналата година и наемите продължават да намаляват в тези части на страната. Това важи особено за апартаментите, които човек със средства за закупуване на дом би обмислил за наемане.

Разминаването между наемния пазар и пазара за препродажби на жилища може да не продължи още много. Както заявиха миналата седмица тръстове за инвестиции в недвижими имоти като Camden, промените в наемите в южните райони вече не са толкова отрицателни, тъй като търсенето остава силно, а предлагането започва да намалява.

Новозапочнатите жилища в Остин са на 13-годишно дъно и са намалели с 80% спрямо връхната им точка, коментира Рик Кампо, главен изпълнителен директор на Camden. Това предвещава по-високи наеми в бъдеще, които може да променят психологията на жилищния пазар и математиката при наемите спрямо покупките. Но поне за тази година притеснените кандидат-купувачи на жилища могат да намерят утеха на наемния пазар, който ще им даде известно успокоение, като в същото време остави пазара на препродажби блокиран.