Виена - реалност с усещане за утопия за наемателите

Когато става дума за примери за най-добри практики в дебата за жилищния пазар, Виена е често споменавана. Действително, австрийската столица има видно място в историите за успешни жилищни политики. Статия на вестник Observer стига до извода, че Виена показва, че „достойни жилища за всички“ не е невъзможна мечта. А New York Times дори я обявява за „утопия за наемателите“, пише британският вестник Guardian.

Значителна част от привлекателността на Виена се дължи на големия фонд от социални жилища. Те съставляват около 43% от приблизително 1 млн. жилища в града. Около половината от тях са общински. Другата половина се предоставят и управляват от жилищни асоциации с ограничена печалба – австрийската версия на доставчици на социални жилища, които имат право да постигат малка печалба, за да финансират дейностите си. Социалните жилища не са само за хора с ниски доходи, а обслужват и домакинства от средната и дори от горния ешелон на средната класа.

Положителните въздействия са директно измерими. Наемите в сектора на социалните жилища са значително по-ниски от тези на частните квартили – новонаетите жилища в секторите на жилищата с ограничена печалба и общинските жилища са с около 30% по-ниски. От друга страна, качеството на жилищата често е по-високо, особено в жилищния фонд с ограничена печалба. Освен това наличието на социални жилища понижава и нивата на наемите на частните квартири, както показва скорошно проучване.

Секторът не е възникнал за една нощ. Той води началото си от общинския социализъм на „Червена Виена“ през 20-те години на миналия век, когато Социалдемократическата работническа партия въвежда обхватни социални политики, за да подобри условията за живот на работническата класа. Финансирано чрез прогресивни данъци, жилищното строителство изиграва важна роля. Днес социалдемократите все още са на власт и осигуряването на социални жилища продължава, макар и в различна форма. Строителството на общински жилища е намаляло от 80-те години на миналия век, а жилищата с ограничена печалба са се увеличили. Значителна част от финансирането идва от данъка от 1% върху заплатите на всеки служител във Виена.

Особено впечатляваща характеристика на сектора на социалните жилища във Виена е неговата забележителна стабилност. Докато приватизацията нанесе сериозни щети на сектора в градове като Лондон, Берлин и други големи градове в Европа, във Виена въздействието беше много по-умерено. В началото на 20-и век австрийското консервативно/дясно коалиционно правителство продаде федерални жилищни асоциации на финансови инвеститори, което се отрази на жилищния фонд във Виена. Междувременно през 90-те години на миналия век федералното правителство въведе право на покупка за наемателите на жиища с ограничена печалба.

Досега въздействието на програмата във Виена остава умерено. Много наематели са решили да продължат да живеят под наем. Заедно с новото строителство това означава, че строителството на социални жилища не е намаляло в относително изражение, а е запазило стабилен дял на жилищния пазар от 90-те години на миналия век насам.

Картината все пак не е чак толкова розова. Един от проблемите е свързан с достъпността на социалните жилища. В система, в която голяма част от жилищата се разпределя по бюрократичен, а не пазарен път, разпределението е деликатен въпрос. Кандидатите могат да се запишат в списък на чакащите, в който се отчитат техните жилищни нужди и жилищни условия, както и доходите им. Жилищните асоциации разпределят част от жилищата си чрез свои собствени канали, което допълнително усложнява системата. Освен това за част от жилищата на жилищните асоциации се изисква първоначална вноска от наемателите, което може да представлява финансова пречка. Като цяло системата е сложна и обичайно отдава приоритет на хората, които знаят как да се ориентират в нея, и на тези, които живеят в града от по-дълго време.

Новите участници на жилищния пазар могат вместо това да наемат частни квартири. Но този сектор се промени значително през последните 30 години. В миналото коментаторите го наричаха „машина за интеграция“, която предлагаше нискокачествени, но строго регулирани и следователно относително евтини жилища на тези, които нямаха достъп до социални жилища. През 80-те години на миналия век влошаването на състоянието на жилищния фонд се смяташе за все по-проблематично и правителството дерегулира Закона за наематели, за да направи отдаването под наем по-рентабилно. Определянето на наемите стана по-гъвкаво, бяха въведени временни договори за наем, а наемодателите получиха право да изискват по-високи наеми в райони с по-високи цени на терените. Макар че оттогава жилищният фонд беше значително обновен, евтините жилища бяха загубени, което е в ущърб на новите участници на пазара, които разчитат на тях.

Едно просто заключение от случая с Виена може да бъде, че политиката има значение. Чрез дългосрочен ангажимент към социалните жилища и ограничена приватизация жилищните условия могат да бъдат подобрени и да станат по-достъпни. Още по-плодотворно заключение може би е, че Виена, чрез политически решения, е успяла да създаде режим на осигуряване на жилища, който отдава по-голям приоритет на жилищните нужди като основна потребност в сравнение с други европейски градове. Тази система включва не само ръководители от местно до федерално ниво, а и планиращи органи, строителни компании, наемодатели, жилищни асоциации, банки и предприемачи. Разбирането как е възникнала тази система, как функционира и как се справя с предизвикателствата може да бъде най-полезното нещо, което да изучават градовете, които искат да се поучат от Виена.