Давиде Петрони: Строителните договори преминават към по-голяма гъвкавост чрез ценови индексации

За практиките на италианския строителен сектор говори Давиде Петрони, президент на Националната асоциацията на Италия Confindustria Assoimmobiliare.

В Италия през последните години строителните предприемачи се сблъскаха със значителна нестабилност на разходите. Как това се отрази на начина, по който се структурират и реализират проектите, особено при дългосрочните жилищни проекти?

Строителните предприемачи в Италия вече не са склонни да приемат дългосрочни договори на фиксирана цена без гаранции, по-голям акцент вече се поставя върху по-кратките цикли на възлагане, както и предварителното прецизно дефиниране на проекта преди възлагането на договора и ранното включване на строителя в проекта.

Проектите все по-често се структурират така, че да се ограничи несигурността след възлагането, особено при жилищни проекти, където маржовете са малки, а продажните цени са чувствителни. От договорна гледна точка основната промяна е, че от „фиксирана цена“ всички се стремят да имат контролирана гъвкавост в разходите.

От вашия опит на италианския пазар, предоставят ли настоящите договорни практики достатъчно инструменти за управление на тези рискове или има нарастваща нужда от по-гъвкави подходи, като напр. механизми за индексиране на цените?

Съществуват механизми и инструменти, които да управляват ценовия риск в нестабилни икономически времена.

Италианското законодателство дори предоставя основен инструмент, а именно член 1664 от Италианския граждански кодекс. На практика обаче той е твърде тромав и неблагоприятен за паричния поток.  
Това е причината да се прибягва до други решения като например допълване на частните договори или заменяне с клаузи, които са по-адекватни на реалността.

Наблюдава се ясна тенденция към ценова гъвкавост в договорите, особено по отношение на клаузите за индексация на цените на определени суровинни материали като стомана, енергия, гориво. Съществуват и клаузи в случай на извънредни икономически дисбаланси, както и такива, които позволяват оптимизация на стойността, препроектиране или заместване на определени материали.

Има ли примери или най-добри практики в Италия, където предприемачите/инвеститорите и строителите са намерили практични решения за справяне с колебанията в разходите, като същевременно поддържат финансовата жизнеспособност на проектите?

От пазарната практика се очертават няколко работещи подхода. Един от тях е „селективното увеличение“, при което се коригират само конкретни разходи, обикновено в рамките на предварително зададени прагове и ограничения. Друг механизъм е този на доказването, при който промяната в цените се обосновава с фактури или оферти от доставчици и независима проверка, което намалява споровете между страните.

Прилага се и разпределяне на риска по обхват, при което фиксираната цена важи за определена част от договора, а само променливите елементи подлежат на ценова корекция. Друго решение е оптимизацията на разходите чрез използване на алтернативни материали, взимане на различни технически решения или частично препроектиране, което подпомага управлението на ценовия натиск.

Поглеждайки отвъд Италия, виждате ли прилики със ситуацията, която се обсъжда в момента в България, където заинтересованите страни обмислят как по-добре да се справят с колебанията в разходите в частните договори за строителство?

Въпреки че правните рамки са различни, България и Италия се сблъскват с идентични проблеми като инфлация, нарастващи разходи за труд и продължаваща несигурност по отношение на цените на строителните ресурси, а строителните договори с частни възложители на фиксирана цена стават трудни за изпълнение.

В Италия строителите вече не са склонни да поемат неограничен риск за разходите. Това е причината двете страни да търсят по-балансирани договорни механизми, с които да преодолеят ценовата динамика и да разпределят баланса помежду си.

Въз основа на вашия опит, има ли конкретни подходи или практики от италианския пазар, които биха могли да помогнат в този дебат?

Фиксираната цена при дългосрочни проекти все по-трудно отразява реалната пазарна динамика, което в Италия вече се приема като възможност за изкривяване на ценовите оферти, което би довело до спорове между страните. Затова този модел се надгражда чрез ясно дефинирани механизми за индексация на определени части от договорите, които са в съответствие с международната практика.

Най-работещият подход според опита ми е хибридният модел, при който се прилагат ценови промени в конкретен обхват от цялостния договор. Ключово значение има не само наличието на такива клаузи, но и тяхната прецизна формулировка - с ясно определени условия за активирането им и доказателства защо е необходимо да бъдат активирани подобни клаузи.

Също толкова важно е рискът да бъде управляван цялостно по време на целия период на изпълнение чрез механизми като ранно предупреждение при промени, оптимизация на стойността, гъвкавост при замяна на материали, следене на доставките и цените им, и ясно разпределение на риска.