Първокласните молове в САЩ са загубили 45% от стойността си за четири години

Когато главният изпълнителен директор на Macy’s Джеф Дженет обясни на среща с инвеститори в началото на 2020 г., че вижда да се оформя „раздвояване на моловете“ с продължаващ бърз упадък на търговските центрове, той не каза нищо лошо за т. нар. първокласни молове в САЩ, пише CNBC.

Дженет заяви, че веригата универсални магазини ще продължи да инвестира в локациите си в първокласните търговски центрове на фона на затварянето на други нерентабилни обекти.

Но стойността дори на най-добрите молове в САЩ е намаляла удивително през последните години, сочи доклад на консултантската компания Green Street. Сега компанията счита, че стойностите на първокласните търговски центрове са намалели с около 45% спрямо нивата от 2016 г., които тогава достигнаха връх след възстановяването от световната финансова криза.

Първокласните молове са важен предвестник за търговските площи, защото съставляват мнозинството от стойността на търговските центрове в САЩ. Те са около 250 и представляват една четвърт от около 1000 търговски центъра в Америка, сочат данните на Green Street. Те носят средни приходи от продажби от 750 долара на квадратен метър спрямо 1100 долара при моловете клас A++, 425 долара при моловете клас B и 250 долара при тези от клас С.

„Стойността на търговските центрове се възстанови много силно след световната финансова криза“, коментира старши анализаторът на търговски площи в Green Street Винс Тибон.

„Цялостната среда за търговията на дребно беше много по-стабилна. По онова време нагласите бяха, че електронната търговия е нещо голямо, но моловете от клас А са имунизирани. И нагласите за тези търговски центрове бяха напълно различни. Имахме много данни от сделки, които показваха, че нетните оперативни печалби на най-добрите молове в страната растат стабилно, максималните лихвени проценти са ниски и има налично финансиране“, допълва Тибон.

Според него обаче нещата са се променили с времето. Дори при моловете клас А фундаментите са започнали да отслабват, тласкани надолу до голяма степен от слабостите при веригите универсални магазини, които в исторически план са ключовите наематели, привличащи клиенти и насърчаващи други търговци на дребно и ресторанти да наемат площи в търговския център. Стойностите на активите са подложени на още по-голям натиск през последните 12 месеца, тъй като пандемията от COVID-19 донесе нови предизвикателства, казва Тибон.

Най-големият собственик на молове в САЩ Simon Property Group притежава значителен брой търговски центрове от клас А и аутлет центрове. А цената на акциите му намаля с над 32% през последните 12 месеца. Инвеститорите се отказват от Simon, макар че според много анализатори компанията е най-силният играч в сегмента на моловете. Simon има пазарна капитализация от над 32 млрд. долара.

Най-големият риск през идните години обаче не е за първокласните молове, а за тези от клас B и С, счита Green Street. Последните две групи търговски центрове ще трябва да намерят напълно нови функции през идните години, докато моловете от клас А имат много по-добър шанс да останат жизнени, като добавят нетърговски площи към микса си, допълва консултантската компания.

Simon, например, съобщи, че очаква да вложи около 140 млн. долара в продължаващо преустройство и нови проекти до края на тази година.

Спирала на смъртта

Старомодните ключови наематели са най-големият рисков фактор за стойността на моловете, счита Green Street. Имотната компания съобщава, че около 360 универсални магазина, базирани в търговски центрове, са затворили врати от 2016 г. насам. Тя прогнозира, че около половината от оставащите универсални магазини в молове ще затворят до края на 2025 г.

„Универсалните магазини плащат минимален наем, но въздействието им върху центъра може да е далеч по-голямо, ако бъдат задействани клаузи за сънаематели“, отбелязва Green Street. Тези клаузи позволяват на наематели да намаляват наема си, ако има опразнени площи от най-малко двама ключови наематели в търговски център.

Macy’s е в процес на затваряне на още десетки универсални магазина тази година. J.C. Penney планира затваряне на още 15 обекта до март, след като затвори над 150 магазина, откакто подаде молба за защита от фалит миналата пролет. Неотдавна Penney излезе от процедурата по фалит, след като беше придобита от Simon и Brookfield Asset Management.

Green Street счита, че Macy’s заема 18% от площите на ключови наематели в американски молове, Penney съставлява други 18%, а Sears - 2%, докато други оператори на универсални магазини, включително Nordstrom и Neiman Marcus съставляват 27%, а ключови наематели, които не са универсални магазини, заемат останалите площи.

„Моловете са крехка екосистема. Когато условията се влошат значително, търговският център може да навлезе в спирала на смъртта, при която по-ниските продажби водят до намаляване на заетостта, което от своя страна води до по-малко посетители на намаляваща група търговци на дребно, а това продължава цикъла на спадащи продажби и заетост“, пише Green Street.

„Порочният цикъл може да продължи, докато молът стане старомоден“, допълва компанията.