Как рекордните цени на небостъргачите в Лондон маскират страховете за пазара

Когато британската компания за имоти Landsec договори сделката за небостъргача Walkie Talkie в Лондон, не можеше и да предполага колко необикновени неща има около придобиването, пише FT.

Първо – купувачът е производител на сос от стриди. Второ, цената е рекордна за британския пазар на бизнес имоти. И трето, Landsec е дал отстъпка от 29% в сравнение с нетната оценка на сградата, коментира консултантската компания Numis Securities.

През тази година това всъщност е основна характеристика на пазара на имоти във Великобритания – забелязват се сериозни разлики между оценките и цените, договорени в частни сделки. Макар и някои договорени цени да чупят рекорди, отстъпките спрямо нетната оценка на активите се колебаят около най-високото им ниво от пет години насам, подчертава изданието.

„Когато има такива разлики между оценките и цените при сделки, това трябва да предизвика дебати“, коментира Джим МакКафри, управляващ директор на инвестиционната компания Eastdil Secured.

Eastdil е консултирала продавачите на Walkie Talkie и на „Рендето за сирене“ - друг небостъргач от емблематичните за Лондон, продаден преди това за малко над 1 млрд. паунда също на компания от Хонконг.

Подобен период на големи отстъпки спрямо нетните оценки се наблюдава за последно през 2008-2009 г., когато настъпи световната криза. Последва рязък спад на цените на имотите.

Условията сега са по-различни – дълговете са значително по-ниски, а лихвените нива се очертава да се задържат на рекордно ниско ниво за продължителен период от време. Някои анализатори обаче смятат, че тази разлика е индикация за скорошен спад на пазара.

Майк Прю, анализатор от Jefferies, казва, че основното опасение е, че ще има някаква корекция на нетната оценка на активите. „Колко бързо ще се случи това зависи от неща, които е трудно да се прогнозират. Едното е наличието на чуждестранни пари, които да търсят път към пазара, а другото е Brexit”, смята той.

Цените на небостъргачите в Лондон се подкрепят от това, че е престижно да притежаваш трофеен актив, коментират и брокери. Фондовите пазари обаче също оценяват портфейлите на компаниите по-ниско, дори и когато взимат предвид разходите за управление. British Land например, втората най-голяма публична компания за имоти на Острова, се търгува с 34% отстъпка. Средната отстъпка за всички публични компании за имоти достига 19%.

Ценовото несъответствие накара Landsec иBritish Land да върнат кеш към инвеститорите, вместо да реинвестират, след като продадоха активи. Възможностите да се придобият нови активи с тези пари са силно ограничени заради високите цени, коментира British Land.

Ръстът на цените на бизнес имотите в Лондон в момента се движи основно от инвеститори от Китай и Хонконг, които придобиват не само емблематични сгради, но и всякакви офиси, и парцели. Непрекъснато се появяват и нови купувачи, които не се притесняват от тенденцията за спад на наемите, а са привлечени от изгодния обменен курс на паунда.

За инвеститорите в акции обаче ключовият въпрос е кога пазарът наистина ще претърпи обрат, след като повечето анализатори са на мнение, че цикличният пик на пазара на бизнес имоти е достигнат през 2015 г.

Политиката е другият фактор, около който има много въпросителни, защото инвестициите в имоти ще зависят от способността на властите да осигурят достатъчно адекватен преходен период след Brexit.