Два индекса - две гледни точки къде е дъното за пазара на бизнес имоти

Определянето на повратните моменти на пазара на недвижими имоти никога не е било лесно. Днес обаче две влиятелни компании за проучвания в САЩ предлагат много различни гледни точки за състоянието на пазара и инвеститорите недоумяват, пише Dow Jones Newswires.

Базираната в Калифорния Green Street Advisors, която следи данни за инвестиционните тръстове за имоти, казва, че цените на бизнес имотите в САЩ са достигнали дъното в средата на 2009 г. и оттогава бавно нарастват. “Не е така“, казват от Moody's Investors Service, която съветва клиентите си, че все още е твърде рано да се говори за дъно и трябва да бъдат предпазливи.

И двете компании твърдят, че техните проучвания отразяват най-точно състоянието на пазара.

„Изненадани сме от толкова широко несъответствие“, казва Джун Хун, портфолио мениджър в Adelante Capital Management в Калифорния.

Подобно разминаване озадачава инвеститорите, които търсят ориентири кога моментът е подходящ да започнат да купуват офиси, търговски центрове и сгради с апартаменти отново.

Тази година инвестиционните продажби в САЩ набират скорост. Признак за това е скорошната продажба на небостъргача John Hancock Tower в Бостън на Boston Properties Inc. за около 900 млн. долара, но единогласието как да се оценява пазарът остава трудно постижимо.

И Green Street, и Moody's базират прогнозите си основно на ценови индекси, които сами са разработили. Индексът на Green Street Advisors за цените на бизнес имотите бележи ръст от 30% през септември спрямо година по-рано. Moody's/Real Commercial Property Price Index отчита повишение от 0,9% през септември на годишна база – индикация, че цените се стабилизират, но не и възстановяват.

Според икономистите всеки от индексите е добър в анализирането на конкретни сегменти от пазара, но нито един не осигурява достатъчно добра широка оценка.

Разминаването изглежда идва от различните подходи на двете компании при измерването на ценовите движения. Moody's например следи всички продажби на имоти на цени над 2,5 млн. долара и само сделки, които са били финализирани. В допълнение, индексът е равнопретеглен и е с фокус върху т. нар. повторни продажби, при които продажната цена на дадена сграда се сравнява с цената, която е била постигната при предишна сделка с нея.

За разлика от него, Green Street следи 47 инвестиционни тръста за имоти с активи на обща стойност около 400 млрд. долара. Индексът отразява оценките, които се дават на техните портфолиа от брокери, икономисти и шефове на компании. Индексът разчита по-малко на повторни продажби, но взема предвид повечето сделки с имоти и дава по-голяма тежест на големите.

Майк Кърби, директор „Проучвания“ в Green Street, признава, че индексът на компанията му не е научно прецизен. „Да, субективен е“, коментира той. „Вярваме, че е по-добре да си общо взето прав, отколкото прецизно погрешен“, допълва той. „Цените на бизнес имотите очевидно и несъмнено растат през последната година. Фактът, че някои индекси не отразяват това, не променя истината.“

Няма спор, че оценките на бизнес имотите в САЩ спряха да падат, но въпросът изжлежда е дали се подобряват или просто са ударили дъното, пише изданието.

Нито един от индексите не е съвършен. Някои смятат, че понеже индексът на Moody's дава еднакво тегло на малките и големите сделки, по-малките сгради, които се продават по-често на занижени цени, свалят индекса.

„Големите сделки заслужават повече тежест поради същата причина, поради която повечето борсови индекси са претеглени спрямо пазарната капитализация“, коментира Кърби.

От своя страна от Moody's посочват, че отделни големи сделки могат да изкривят резултата. „Опитваме се да обхванем целия пазар, не само някой подсегмент институционални качествени активи“, обяснява Майкъл Гердс от компанията.

По думите му компанията не се опасява, че индексът може да изостава поради фокуса върху финализирани сделки, защото не всички сделки стигат до реализация. Той допълва, че цените на реализираните сделки дават на инвеститорите конкретни цифри спрямо по-теоретичния характер на оценките.

„Цените отразяват реалността. Оценките отразяват прогнози и изчисления на пазарните участници. Това са фундаментално различни типове продукти“, казва той.