Основни фактори на инвестиционния пазар за имоти в Европа

Инвестициите в бизнес имоти в Европа започнаха да възстановяват своя ръст в началото на 2010 г.

Въпреки известен спад в обемите през третото тримесечие от Cushman & Wakefield казват, че активността в момента е значително по-висока в сравнение с предишните периоди, като до края на годината се очаква ръстът дори да се засили.

Според компанията ако се запази сегашната инерция, инвестициите в имоти през четвъртото тримесечие на 2010 г. може да достигнат 40 млрд. евро, което би било най-високата тримесечна стойност от началото на 2008 г.

Въпреки това на пазара все още има няколко основни фактора, които ограничават активността и оказват негативен натиск върху инвестиционните обеми.

Доклад на консултантската компания CB Richard Ellis, Inc. (CBRE) сочи, че на инвестиционните пазари на имоти в Европа в момента има два ключови фактора, които оказват влияние върху развитието.

От една страна това е изключително ниската доходност, която предлагат висококачествените облигации с фиксиран доход.

Наред с това въздействие върху цялата икономика на отделните държави и в частност на пазарите на имоти оказват и мащабните съкращения на публичните разходи, които се планират или осъществяват от много европейски правителства.

Първият от тези фактори прави цените на някои видове бизнес имоти да изглеждат много атрактивни в сравнение с други инвестиционни активи.

В един момент в средата на годината доходността от 10-годишните германски облигации се понижи под 2,2%. Въпреки че след това тя отчете известно повишение, спредът между първокласните имоти и държавните облигации е почти на исторически максимум.

Някои инвеститори смятат сегашните нива на държавните облигации за необичайни и смятат, че те ще се покачат значително в бъдеще.

Ограничени разходи

Планираните съкращения в публичните разходи са безпрецедентни по своя мащаб, което прави много трудно да се прогнозира техният ефект върху търсенето на бизнес имоти.

Предвид това, че инвеститорите днес са като цяло изключително предпазливи по отношение на риска, не е учудващо, че се забелязва повишен интерес към онези страни, в които няма или има малка нужда от ограничение на държавните разходи, се казва в доклада. Сред тях са скандинавските страни, като Швеция, Финландия и Дания бяха единствените страни членки, които отговаряха на Маастрихтските критерии през 2009 г. Въпреки това Германия със своя силен икономически ръст, както и части от Централна и Източна Европа, също се радват на засилен инвестиционен интерес.

Кредитиране

Обявените ограничения и отслабналите икономики в Европа нямаха непосредствен ефект върху кредитирането за пазара на бизнес имоти.

През третото тримесечие на годината започна да се забелязва и повишен апетит към кредитиране на по-мащабни сделки, както и готовност за финансиране на по-висок дял от стойността на имота.

Тези подобрени фактори бяха засвидетелствани единствено на онези пазари, на които фундаментът в икономиката и сектора на имоти е най-силен.

Интересен феномен през последното тримесечие е също и появата на алтернативни кредитиращи институции. От компанията отчитат засилена активност от страна на застрахователни компании и институционални играчи, които започват да стъпват на дълговия пазар.

Един пример е AXA Real Estate Investment Managers, която вече е отпуснала кредити за над 1 млрд. евро, и която съобщи, че планира да повиши още своя капацитет за кредитиране. Това би компенсирало несъответствието в това отношение между Европа и САЩ, където институциите представляват близо 20% от дълговия пазар в сегмента на бизнес имотите.

Въпреки че на пазара се появяват алтернативни кредитори, финансирането за сектора на имоти все още среща редица пречки, които пречат на институционалните кредитори да разширят своето присъствие на европейския пазар. Някои примери за това са липсата на стандартизирана документация, ограничена прозрачност и други.