Индустриалните зони у нас - първо реставриране на старите, после строителство на нови

Пазарът на индустриални площи у нас продължава да се развива бурно. Коронавирусната пандемия е тласнала сегмента напред, като по време на и след пандемията силно се развива онлайн пазарът. Той има нужда от много на брой, не само големи, а и по-малки складови пространства, съобщи Симеон Митев, собственик на БГСКЛАД, в рамките на четвъртата международна конференция за индустриални имоти, организирана от платформата.

„Преди да се пристъпи към развитието на нови индустриални зони, трябва да се анализират съществуващите. За последните 30 години икономиката на страната значително се промени. Голяма част от площите, които бяха заети с постиндустриални зони от края на комунистическия период до началото на 90-те години на миналия век, промениха трайно функциите си, осигуриха огромен потенциал за развитие вътре в градовете, но останаха до голяма степен недооценени“, каза главният архитект на София Здравко Здравков.

Той подчерта, че голяма част от предприемачите са решили да инвестират извън урбанизираните територии, в които няма изградена инфраструктура и това е посока, в която държавата залита, вместо да се загледа в интериора на градовете. „Трябва да оценим това, което имаме. Развитието на градовете следва да бъде последователно и да спазва устойчивото развитие – първо да анализираме това, което един път вече е използвано в градовете, и после да погледнем навън и да стартираме нови индустриални зони“, е мнението на главния архитект на София.

Основното препятствие пред реализирането на инфраструктурни проекти в и около столицата според арх. Здравков са отчуждителните процедури, които отнемат много време. Вторият, не по-маловажен проблем, са финансовите средства – както за обезщетение собствениците на терени, попадащи в инфраструктурните трасета, така и за строителството им.

Един от ключовите инфраструктурни проекти, които пряко засягат логистичния бранш, е продължението на ул. "Продан Таракчиев" от летището към Софийския околовръстен път в района на летище „София“. Проблемът тя да не се реализира е новият концесионер на летище София, който не желае да се раздели с 10 паркоместа, каза главният архитект.

Въпреки несъгласието на концесионера, процедурата ще продължи и през тази година ще бъде издаден акт за одобряване на това трасе, а през следващите години ще се осигурят средства за придобиване и последващо отчуждаване на съответните имоти

Друг важен инфраструктурен проект за логистичния бранш е бъдещата индустриална зона в Доброславци. Тя трябва да бъде обезпечена с железопътна и довеждаща инфраструктура. „Нашата задача е да обезпечим трасето с подробен устройствен план. В тази връзка предстоят разговори с Национална компания "Железопътна инфраструктура" за трасето, което ще търпи известни корекции“, уточни арх. Здравков.

Съседите – конкуренти или партньори в логистичния сегмент?

Участниците в конференцията са на мнение, че пазарът на логистични площи в Централна и Източна Европа ще продължи да се разраства.

„В момента цените са високи. Материалите поскъпнаха сериозно, но и търсенето не е намаляло. Виждаме интерес от инвеститорите, но те искат да видят какво ще се случи през следващите месеци. Търсенето на определени имоти е много високо, то е насочено предимно към такива с високо качество, конкретна спецификация“, казва Александрос Мавидис, управляващ директор на „RWTH Aachen University in Germany“, и допълва, че логистичните центрове са особено търсени.

Конкуренцията в сегмента в Гърция расте. Пазарът в южната ни съседка привлича много чуждестранни инвеститори, а строителството е на цени от около 550 евро на кв. м. Наемните нива на индустриални имоти достигат 4,5 евро на кв. м за имоти клас А и 4 евро на кв. м за имоти клас Б.

„Очакваме следващите месеци цените да растат, но с по-нормален темп, а през втората половина на тази година гръцкият пазар ще се отвори и за други инвеститори, които все още не са влезли на него. Това означава повече клиенти, а следователно и повишаване на цените“, отбеляза Мавридис.

На конференцията беше представен и опитът на „Свободна зона Пирот“, която отчита значителен напредък от 2022 г. Насам.  Купени са нови 1000 кв.м складови помещения, както и по-малък специализиран склад с капацитет за съхраняване до 100 тона химикали.

„Внимателно подхождаме към плановете си за разрастване на складовите помещения. Планираме да изградим още един с площ от 2000 кв.м. В по-малките градове като Пирот търсенето сред фирмите е най-вече свързано с обезпечаване на складове в случай на нарушаване на веригите на доставки. На площ от 140 хектара към момента са разположени 19 производствени фирми, имаме и микрокомпании. Около 7000 са служителите във всичките тези фирми, чийто оборот е 880 млн. евро, а износът възлиза на 460 млн. евро“, казва Владан Стоянович от „Свободна зона Пирот“.

Силно поскъпване - така накратко може да бъде описан пазарът на логистични площи в Полша. През последната година разходите за строителство на логистични и складови площи са нараснали с между 20% и 30%. „Подобна е ситуацията в цяла Европа. Това се дължи на значителното поскъпване на строителните материали. В момента се наблюдава леко понижение на цените, но те остават на стабилно високи нива“, казва Грегор Чмиелак от AXI IMMO.

Очакванията са през идните месеци на полския логистичен пазар да се развие строителството по поръчка. Причината е голямата разлика в окачванията на купувачи и продавачи. На полския пазар, подобно на други европейски пазари, не се очаква голям обем трансакции в близките месеци, а за възстановяване може да се говори в края на тази и началото на следващата година, отбелязва Чмиелак.

„За мен най-важният въпрос е какво се случва със стойността на капитала и накъде ни води инфлацията. Отговорите на тези въпроси ще ни покажат накъде ще върви пазарът по отношение на ръст и развитие. На зрели пазари като Германия, Нидерландия, Белгия виждаме, че има сериозен натиск, тъй като цената на новия капитал е по-висока от очакваните приходи от наемите. Повечето строители се опитват да си отговарят на въпроса дали да продължат да строят или не. Компании, които са отпускали евтини пари в последно време, са застрашени от банкрут, но да не бъдем толкова драматични, защото където има риск и проблем, има и възможности“, казва Владимир Гюрджиев, директор „Логистични и индустриални активи“ в „Lion’s Head Investments“.

В България за момента банковата система успява да държи маржовете и лихвените проценти ниски. Има малка разлика между цената на парите и печалбата от проектите, допълва той.

Според Гюрджиев наемите на складови помещения са нараснали през последните месеци и донякъде компенсират ръста на цените на строителството. В София наемът на луксозни обекти достига около 5,5 евро на кв. м.

В Румъния средните наемни нива на логистични площи достигат 8,2 евро на кв. м, съобщава Валентин Ахим, старши консултант в румънския офис на консултантската компания JLL. От началото на годината цените са отбелязали лек спад и са се нормализирали. Продажните цени са в рамките на 500-550 евро на кв. м. Според Ахим Румъния има голям потенциал за реализиране на индустриални проекти. „Може да привличаме инвестиции за местни центрове или хъбове. Това би стимулирало и компании, които все още не са стъпили на нашия пазар“, уточнява експертът.

Пандемията и войната в Украйна и отражението им върху индустриалните имоти

2022 г. е завършила с изключително нисък процент на свободни индустриални площи – около 4%, в същото време търсенето остава високо, коментира Никола Белчев, ръководител на отдела за логистика и индустриални имоти в Colliers International. „София остава основен център на търсене със своите четири магистрали, Пловдив също е привлекателен и се очертава като локация за производство. Компаниите, които искат да изместят производството си, се насочват към по-малките градове. Те са атрактивни с наличието на повече свободни площи и по-евтина работна ръка“, допълва Белчев.

„Ако през последните години делът на свободните площи е бил около 3-4%, то към момента той е между 1,5-2%. Делът на пазара на модерните складови площи в София е 1,5 млн. кв.м, а делът свободни площи като обем не е повече от 30 хил. кв.м. Той е фокусиран в три-четири по-големи сгради, а останалият обем е съсредоточен в няколко по-малки. Всяко едно търсене в момента за имот с площ над 10 хил. кв.м няма къде да се насочи в столицата“, казва Димитър Христов, старши консултант „Логистика и индустриални имоти“ в консултантската компания CBRE.

Проектите на CTP промениха цялостно пазара и в момента можем да отговорим на търсения на площи от и над 30 хил. кв. м. Очаква се равновесие в сегмента да бъде постигнато в края на тази и началото на следващата година, прогнозира Христов.