Изненадващият най-горещ офис пазар в САЩ

Един от ключовите показатели за стабилността на пазара на бизнес имоти е нетното усвояване – колко квадратни метра са били наети в края на даден период спрямо обема от наети площи в началото. Не е изненадващо, че предвид ръста на работата от разстояние и хибридната работа нетното усвояване на офис площи в САЩ в момента е негативно. На американските пазари, следени от консултантската компания Cushman & Wakefield 7,1 млн. кв. м по-малко са били наети през второто тримесечие на тази година спрямо второто тримесечие на 2022 г., около 1,4% от наличностите от офиси. Само 15 от 89 пазара, за които са налични данни за нетното усвояване за последните четири тримесечия, са отчели положителен резултат, пише Bloomberg.

Американският офис пазар с най-голямо нетно усвояване през този период може да ви изненада. Това е Мидтаун Манхатън с 306 хил. кв. м. В процентни изражения Мидтаун е на седмо място след Бруклин, Нешвил, Джаксънвил, Мемфис и много малките пазари Савана, щата Джорджия, и Фредериксбург, щата Вирджиния, което обаче не е много впечатляващо.

Пазари, където заетостта на офисите расте. Графика: Bloomberg LP

Това не съответства на апокалиптичния тон, с който обичайно е описван пазарът на бизнес имоти в Манхатън през последно време. „Без стойност“ е корицата на новия брой на списание New York. „Офис сградите в Манхатън са опасно празни и смазани от дълг, а техните собственици не знаят какво да правят“. Придружаващата статия за RXR Realty на Скот Речлър е страхотна и е вярно, че много офис сгради в Манхатън са (1) с по-ниска стойност, отколкото преди, (2) доста празни и (3) с неустойчиво дългово бреме.

Друг ключов показател за стабилността на пазара на бизнес имоти е заетостта на офисите и с 22,4% през второто тримесечие равнището в Манхатън е около два пъти по-високо от това точно преди пандемията и най-високото, откакто Cushman & Wakefield е започнала да води статистика през 1984 г. Дори цифрите за нетното усвояване не изглеждат твърде добри, ако надхвърлят границите само на Мидтаун и само на последните четири тримесечия. Негативното нетно усвояване на други два офис пазара в Манхатън – Даунтаун и Мидтаун Юг, почти напълно неутрализира ръстовете на Мидтаун през миналата година, а нетното усвояване в Мидтаун от началото на 2020 г. насам все още е негативно на ниво от минус 1,5 млн. кв. м.

Затова като цяло мрачната картина за офис пазара в Манхатън не е невярна. Но предизвикателствата пред Манхатън далеч не са уникални и неотдавна кварталът показа признаци на живот, които други градове не показват. Свободните му площи, например, далеч не са над националното средно равнище от 19,2% и са по-малко не само от проблемни градове като Сан Франциско (27,1%) и Чикаго (23,8%), но също и от Финикс (26,1%), Хюстън (25,2%), Остин (25%), Атланта (23,2%) и Солт Лейк Сити (22,5%). А положителното нетно усвояване в Мидтаун Манхатън през последната година наистина изпъква.

Пазари, където заетостта на офисите намалява най-много. Графика: Bloomberg LP

Едно от уникалните неща за Мидтаун Манхатън е, че през последно време той е добавил около 1,5 млн. кв. м офис площи. Тези много нови, много високи, много скъпи сгради се пълнят с корпоративни наематели и това е знак за продължаващата привлекателност на Манхатън като събирателен пункт и символ на статус, въпреки че създава главоболия на собствениците на съществуващи сгради в други части на града. Новите сгради започнаха също да пълнят хазната на града, като градският финансов инспектор Брад Ландър отбеляза, че комплексът „Хъдсън Ярдс“ е осигурил с около 200 млн. долара повече приходи от имотни данъци на година от очакванията му.

Ландър публикува също доклад миналия месец за последиците върху приходите на града, ако стойностите на офисите поемат по негативната траектория, очертана в силно обсъждания доклад на икономистите Арун Гупта от Нюйоркския университет и Вринда Митал и Стийн ван Ньовенбург от Колумбийския университет. Те установиха, че към фискалната 2027 г. спад на стойността на офис сградите ще намали приходите от имотни данъци с 3% спрямо основната прогноза, а общите приходи на града ще се свият с 1%. Подобно развитие ще бъде лоша новина. Тя просто не е точно апокалиптична.