Празните небостъргачи в Ню Йорк носят неподозиран риск

Преддверието на небостъргач на Wall Street било навремето оживен пункт за хиляди служители на Deutsche Bank, пише Bloomberg.

Тези дни то е зловещо тихо дори в натоварените сутрешни часове през работната седмица. Случайни минувачи се движат между Pine Street и Wall Street, наподобяващото пещера пространство, използвано за изход на метрото или място за подремване на една от неизползваните маси в бистрото.

47-етажният небостъргач, притежаван от Държавния фонд на Сингапур и Paramount Group, стои празен от 2021 г., когато единственият наемател Deutsche Bank се премести в Columbus Circle. Собствениците използват възможността за скъп ремонт в опит да привлекат нови наематели, които искат модерни площи.

Публичното преддверие на бившия небостъргач на Deutsche Bank. Снимка: Bloomberg LP

До момента няма кандидати, тъй като финансовите компании или търсят лъскави нови сгради в Hudson Yards, или намаляват площите си с варианта за работа от вкъщи в среда на бавни сделки.

Това допринася за безпрецедентно ниво на неизползваните офис площи в Ню Йорк. Свободните площи са достигнали рекордните 22,7% тази година след десетилетия, в които средните нива не надвишаваха 11% на година. Експерти по бюджета на града казват, че незаетите площи няма да намалеят под 19% преди поне 2026 г.

Въпреки че Ню Йорк показва признаци на възстановяване от пандемията – жилищните наеми растат, туристите се завръщат, а опашките пред Sweetgreens (американска верига ресторанти за бързо хранене – бел. ред.) отново са дълги, офисите изостават от тенденциите, особено в Долен Манхатън.

Офертните наеми за офис площи ще „приключат годината под нивата преди пандемията“ и вероятно ще достигнат най-ниското си равнище от десетилетия, сочат последните прогнози на града. Офертните наеми на офиси в Манхатън са достигнали средно 808 долара на квадратен метър през април 2023 г., спад с 50 цента спрямо година по-рано, сочат данни на консултантската компания Colliers.

Това тревожи властите в града, които през последните десет години разчитат на все по-разширяващия се сектор на бизнес имотите за приходи от данъци, с които да плащат за училища, полицаи и събиране на боклука. Данъците върху бизнес имоти допринасят за около 20% от общите данъчни приходи на града, като конкретно офис сградите имат принос от 10%. А тези приходи остават непроменени, докато разходите на града се очаква да продължат да растат, създавайки предизвикателства за дневния ред на кмета Ерик Адамс.

Небостъргачът преминава през скъп ремонт в опит да привлече нови наематели. Снимка: Bloomberg LP

В осемте години преди пандемията данъчните приходи са нараствали средно с 4,7% на година, като приблизително са покривали разходите на градските власти, казва Ана Чампени, вицепрезидент на отдела за анализи в Citizens Budget Commission. Това позволи на бившия кмет Бил де Блазио да наеме хиляди нови служители и да разшири финансираните от града програми, без да обмисля съкращения или намаляване на разходите за балансиране на бюджета.

Разходите на града за следващите пет години, включително за образование, здравеопазване, повишаване на заплатите на членуващите в профсъюзи служители в града и извънреден и неочакван ръст на хората, търсещи убежище, се очаква да се увеличават с 3,9% на година, надхвърляйки прогнозите за годишни данъчни приходи с над процентен пункт, казва Чампени. За да балансират бюджета, агенциите в града трябва да съкращават разходи, като не запълват свободни позиции или ограничават услуги като часове в библиотеката и храна за възрастни.

Независимият наблюдател на бюджета в града е съгласен с прогнозите за бавен растеж както на данъчните приходи, така и на общите приходи през идните пет години от финансовия план, но счита, че общият ръст на приходите от имотни данъци ще бъде по-висок от прогнозите на града от 2025 до 2027 г. Всички данъци в града, свързани с бизнес имоти, вероятно ще нараснат бавно, ако въобще нараснат, счита независимият наблюдател.

Рискове за бюджета на Ню Йорк. Графика: Bloomberg LP

До данъчната основа на града, която включва също данъци върху продажбите и доходите, е много разнообразна, казва Майкъл Риналди, анализатор във Fitch Ratings. Оценките не вземат предвид и промени в пазарната стойност. „Недостигът е реален, но има налични инструменти“ за управлението им, отбелязва той.

На въпрос какво смята да направи, за да спаси пазара на бизнес имоти, кметът Адамс многократно предложи градът и щатът да улеснят превръщането на офис сгради в жилищни площи.

Планът все още е далеч от реалността. Разпоредба на губернатора Кейти Хочул, включена в бюджета на щата Ню Йорк, която щеше да улесни преустройството, не беше приета при преговорите и няма да попадне в окончателния бюджет.

„В даден момент градът трябва да вземе решение относно нивото на услугите, които иска да предоставя“, казва Риналди.