Американците имат 35 трлн. долара, заключени в жилища, и това им струва скъпо

Допълнителният половин милион дошъл много лесно, поне на хартия.

През 2021 г. Никол Флорес и Роко Севидж купили къща от 167 кв. м в Маями шорс, щата Флорида, за 875 хил. долара. Имотният пазар постигнал ръст, затова те добавили плувен басейн и пергола и днес къщата е оценявана на 1,35 млн. долара.

След като приспаднали вноските по ипотечния кредит, богатството им, заключено в дома – делът от жилището им, което притежават наистина, нараснало с около 525 хил. долара. Но имало и друга изненада – имотните им данъци се увиличили с над 50% от покупката насам след множество актуализации до близо 21 хил. долара годишно.

Те знаят, че това е бял кахър, особено при положение, че все пак могат да плащат сметките си. Но по-високите имотни данъци ги накарали да ограничат разходите за стоки от неосновна необходимост.

„Ако имотните данъци продължат да растат, дори да изплатя жилището си, ще се чувствам така, сякаш продължавам да плащам наем“, казва Севидж.

Американците са в особено противоречие – имат натрупано богатство за 35 трлн. долара в жилищата си, но може да се чувстват по-незаможни заради него, пише Wall Street Journal.

Богатството, заключено в домовете, е нараснало с 80% от началото на 2020 г. спрямо 19,5 трлн. долара, благодарение на силния ръст на цените на жилищата. Това е близо два пъти повече от ръста на финансовото богатство, включително акции и облигации, към края на 2024 г., сочат данни на Федералния резерв.

Но нарастващите цени на жилищата често водят до по-високи разходи като данъци. А извличането на полза от богатството е трудно – по-високите лихви и цени забавят продажбите на жилища, а възможността за големи данъци върху капиталовата печалба кара някои да задържат домовете си.

В момент, когато планът за мита на президента Доналд Тръмп предизвиква пазарна волатилност и засилва притесненията от инфлация и възможна рецесия, собствениците на жилища може все повече да задържат богатството си, заключено в дома. Но високите лихви и затегнатите условия за кредитиране затрудняват това.

Цените на жилищата намаляват, особено в някои части на страната, където те нараснаха най-много през последните години. Макар че това може в крайна сметка да намали имотните данъци, американците са изправени пред възможността богатството им, заключено в жилището, да намалее без някога да са се възползвали от него.

На карта е заложено централното обещание на американската жилищна собственост. За поколения американци притежаването на жилище беше сигурен път към просперитет. Напоследък много хора, които са успели да се сдобият с дом, откриват, че тази собственост не им е донесла очакваното финансово възнаграждение, поне засега.

„Много собственици на жилища все още се чувстват финансово несигурни, което е изненадващо“, коментира Рик Шарга, основател и главен изпълнителен директор на  консултантската компания CJ Patrick в Трабуко Кениън, щата Калифорния.

За хора, които не могат да си позволят да си купят жилище, да имаш богатство, заключено в дома, е достоен за завист проблем. Но за собствениците финансовият натиск е съвсем действителен.

Богатство на хартия

Богатството, заключено в жилището, се изчислява, като се вземе предполагаемата стойност на дома и от нея се извади ипотечният дълг. Стойността се заключва едва при продажбата. Но съществуват множество инструменти за приблизително изчисляване на тези стойности и проверката им се превръща в ежедневна мания за множество собственици на жилище.

Средният собственик на имот с ипотечен кредит е имал богатство от 313 хил. долара, заключено в дома, към началото на 2025 г., по данни на ICE Mortgage Technology.

Цените на жилищата са нараснали с 47% между февруари 2020 и февруари тази година, по данни на Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти. Но богатството в жилищата се е увеличило още повече. Причината е, че ипотечният дълг повишава възвръщаемостта, като позволява на собствениците да инвестират парите на банката. Когато ръстовете на цените на жилищата надвишат вноската по ипотечния кредит на собственика, по-високата възвръщаемост принадлежи на собственика, казва Джон Сабелхаус, сътрудник в Urban-Brookings Tax Policy Center.

Но семействата не превръщат жилищното си богатство в пари. През четвъртото тримесечие на миналата година потребителите са използвали само 0,41% от наличното си богатство от жилището, много под средното тримесечно ниво от 0,92% за десетилетието преди Фед да започне да повишава лихвите през 2022 г., сочат данни на ICE.

Близо три четвърти от домакинствата с ипотечен кредит плащат 5% или по-малко по тези заеми, по данни на Urban Institute. Това не им дава стимул да поемат по-големи дългове с лихва от около 7%, за да използват част от жилищното си богатство. Богатство за едва 78 млрд. долара е било изтеглено миналата година от жилищата чрез рефинансирания, спад спрямо 258 млрд. долара през 2021 г. и близо до най-ниските нива за последните две десетилетия, показват данните на ICE.

Продажбите, които могат да отключат това богатство, се забавиха до най-ниското си ниво от 1995 г. насам миналата година поради високите лихви и цени. Те се повишиха отново през февруари, но възможен ръст на продажбите създава също опасност за продавачите, ако трябва да намаляват цените, за да се освободят от жилищата си.

Продажбите на жилища са слабото място в икономиката през последните години, въпреки че безработицата е ниска, доходите изпреварват инфлацията, а счетоводните баланси на домакинствата са относително силни.

Това е причината американците да са скептични към икономиката, въпреки че тя направи мнозина от тях по-богати. Нагласите на потребителите се сринаха през март и продължават низходящата тенденция, която започна след встъпването в длъжност на Тръмп.

Сега нестабилността на фондовия пазар заплашва да ограничи разходите, особено на богатите, които движат икономиката. И това може да направи покупките на жилище недостъпни за повече хора.

В същото време инфлацията остава над целта на Фед, което повишава разходите за услуги като дневни грижи и ресторанти. Разходите за жилищна собственост, включително застраховка и поддръжка, също са нарастващо бреме.

Повече данъци

Нарастващите разходи, свързани с жилищната собственост, не показват признаци на отслабване. За много собственици на жилище особено болезнени са имотните данъци.

Средният данък за еднофамилни жилища в САЩ е достигнал 4062 долара през 2023 г., което е ръст с около 14% спрямо 3561 долара през 2019 г., сочат данни на компанията Attom.

Имотните данъци обичайно имат два компонента – първият е данъчната ставка, която градовете определят въз основа на бюджетите си, които нарастват заради инфлацията. Другият е предполагаемата стойност на жилището, която обичайно се повишава с ръстовете на цените. Оценките варират според локацията.

Делът на хората с просрочия по имотните си данъци остава малък, казва Джаред Уалзак, вицепрезидент на щатските проекти в мозъчния тръст Tax Foundation. Но хората използват спестяванията си, за да плащат повишените данъци и притесненията на данъкоплатците се засилват, отбелязва той. През ноември избиратели в осем щата приеха мерки за облекчение на имотните данъци. Парламентът във Флорида проучва възможността да елиминира изцяло имотния данък в щата.

Когато продавачите все пак пристъпят към продажба, повече от тях дължат данъци върху капиталовите печалби.

Въпреки че цените на жилищата нараснаха с началото на пандемията, сумите, които продавачите могат да изключат от данъка върху капиталовата печалба от печалбите им – 250 хил. долара за единичен продавач и 500 хил. долара за женени двойки, не са коригирани към инфлацията.

През 2023 г. близо 8% от продажбите на жилища са генерирали печалби, които може да надхвърлят прага от 500 хил. долара, който освобождава женените двойки от данък върху капиталовата печалба. Това е над два пъти повече от дела през 2019 г., сочи анализ на компанията Cotality.

Данъците върху капиталовата печалба се изчисляват с изваждането на покупната цена на жилището, коригирана към капиталови подобрения като ремонти, от продажната цена. Големите разходи, свързани с данъка върху капиталовата печалба, са най-обичайни за щати като Калифорния, Ню Йорк и Флорида, където цените на жилищата са високи.

Данъците може да насърчат някои хора да задържат домовете си вместо да ги продават, което оставя жилищното богатство неизползвано. Някои задържат имотите си, за да ги предадат на децата си, тъй като активи, продадени след смърт, не се облагат с данък върху капиталовата печалба.

Когато има значение

Жилищното богатство, което остава заключено, може да струва скъпо на семействата при финансовата помощ за колеж.

Учебни заведения като Colby College, New York University и Emory University понякога считат жилищната собственост за част от богатството.

Майкъл Корх, основател на College Funding Counselor в Сиатъл, казва, че финансовата помощ за повече негови клиенти намалява от година на година поради нарасналото жилищно богатство.

Кох отбелязва, че за родителите „това е единственият път в живота им, когато искат да изглеждат възможно най-бедни“.