Дом на кредит или какво трябва да знаем преди да вземем жилищен заем?

Българите са изтеглили кредити за над 20 милиарда лева. Това показват данни на Европейската централна банка (ЕЦБ), публикувани в края на април. Според данните най-голям е ръстът при потребителските заеми като според сметките на Българската народна банка те нарастват с по-бързи темпове от ипотечните. Само за 2018 г. са изтеглени близо 18% повече потребителски кредити спрямо 2017 г.

Обяснението, от една страна, е по-добрата икономическа ситуaция, но от друга се наблюдава и обезпокоителна тенденция – все повече жилища се купуват без собствени спестявания, коментира  Десислава Николова, финансов анализатор в MoitePari.bg в ефира на bTV.

От думите ѝ става ясно, че сделките се финансират с комбинация от ипотечен и потребителски заем, и то при положение, че кредитите за потребление са около 2,5 пъти по-скъпи. Анализ на „Моите пари” показва, че в последната година средната вноска по ипотечните кредити расте и достига около 600 лв. 

Битката за клиенти също е сериозна. В момента при новоотпуснатите жилищни заеми средната лихва по кредити за домакинства по данни на БНБ е 3,26% за тези в левове и 3,7% за тези в евро. При тези кредити с оглед на тяхната обезпеченост банките показват по-голяма решителност в понижаването на лихви, коментират още от „Моите пари“. Според анализаторите кредитните институции все още не са изчерпали потенциала за понижаване на лихвите въпреки изгодните условия, при които финансират в момента. На годишна база (спрямо февруари 2018 г.) средната лихва при кредитите в левове за домакинства се е понижила с 12,4%.

Като тенденция продължава фокусирането от страна на банките върху предлагането на изгодни оферти за клиенти с високи доходи. В момента най-ниската лихва по жилищен кредит (не масова оферта, а индивидуално договорена лихва) започва от 2,60%. Илюстрираната оферта е реална, но не масова и има за цел да покаже предпочитанието на банките към клиенти с по-високи нива на дохода, като тази тенденция ще се запази. От няколко години се забелязва тенденция нивото на доходите да се превръща във все по-определящ фактор при ценообразуването на оферта за жилищен кредит.

Според Катя Миленова, кредитен консултант в Кредитланд, хората често забравят да планират някои разходи, свързани с получаването на ипотечен заем. Така например при подготовката на документите за кандидатстване - някои от тях имат такси за издаване. Сериозно перо са и нотариалните такси за придобиване на имота и учредяване на ипотека, както и местният данък за покупка на имот.  Освен това на всеки десет години от жилищния кредит ипотеката се подновява и тези разходи са за сметка на кредитополучателя. Също така има и застраховка на имота, която не е опция, а е задължително условие. 

„Ръстът на жилищното кредитиране е свързан както с повишението на разполагаемия доход на домакинствата, така и с увеличеното предлагане на имоти в големите градове, което все още не задоволява напълно търсенето на жилища. Тези фактори от своя страна водят до ръст в цените на жилищата през последните години. Основният риск, който ръстът на жилищното кредитиране крие в среда с покачващи се цени на имотите, е в случай, че те бъдат значително надценени. Така евентуална финансова криза, която ще повлияе негативно върху доходите на кредитополучателите физически лица и ще причини спад на цените на жилищата, несъмнено ще доведе до увеличение на кредитния риск за банките. Част от кредитополучателите биха изпитали затруднения да погасяват месечните вноски, а понижената стойност на имотите не би могла да покрие техните кредитни задължения в случай на продажба“, коментираха от Прокредит Банк пред Investor.bg.

Какво търсят клиентите?

Според анализ на „Моите пари“ избор на оферта за жилищен кредит се прави въз основа на лихвата (23%), годишен процент на разходите (22%) и превод на работа заплата в конкретната институция (12%). От няколко години офертите за ипотечни кредити в левове се подобряват, което прави тези кредити предпочитани пред тези в евро. В сравнение с данните от миналата година се забелязва увеличаване размера на сумите, които се взимат назаем. Увеличава се склонността към взимане на по-високи суми за покупка на жилище, като размерът на финансирането леко нараства спрямо предходната година. В момента предпочитаният размер на финансиране (съотношение на пазарната оценка на имота спрямо размера на кредита) е между 81 и 90%. 

От Прокредит Банк съветват всеки, който иска да изтегли жилищен кредит, да попита за всички разходи, свързани с обслужването на кредита. Това са таксите за разглеждане на документи и проучване на клиента, както и тези за отпускане на кредита – еднократната такса за отпускане и таксата за управление и обработка на заема. Не са за пренебрегване и таксите, свързани с обезпечението – за оглед и оценка на имота, нотариалните такси за ипотека, застраховката на обезпечението и др. Най-точна представа за общите разходи по обслужването на кредита дава годишният процент на разходите, който включва лихвения процент на кредита и всички вече споменати такси.

Когато говорим за лихви, трябва да се вземе предвид и как се формира лихвата по кредита, когато е плаваща - от какви фактори се влияе, каква е валутата на кредитa и съответно лихвеният индекс и др. На пазара има различни предложения, при които банките фиксират лихвата за различни периоди. Така например основното предимство на кредит „Нов дом” на Прокредит Банк е, че лихвеният процент се фиксира в началото на всеки десетгодишен период от кредита на база 6-месечен EURIBOR и договорена надбавка. Дългият фиксиран период на лихвата по жилищния кредит „Нов дом” внася допълнителна сигурност за клиентите на банката в динамичната икономическа обстановка, като позволява по-добро планиране на разходите в семейния бюджет в дългосрочен аспект. При избор на банка лихвата не е най-важният фактор. От значение са и предимства като качество и бързина на обслужването, коректност и отговорност спрямо клиентите, имидж и сигурност на институцията и др.

„В Прокредит Банк отпускаме само жилищен кредит, който е целеви, т.е. отпуснатите от банката пари отиват за закупуване на жилище и се превеждат директно по сметка на продавача. Банката не предлага ипотечен кредит, при който се залага недвижим имот за получаване на заем за лични нужди. Прокредит Банк не финансира сделки, чието решение се базира единствено и само на обезпеченост, т.е. имаме изисквания както за строго целево използване на отпуснатите средства, така и за рентабилност на клиента. Защото най-добрият кредит не е отпуснатият, а отговорно отпуснатият”, коментираха още от кредитната институция.