Цифровата ера превръща нишов сегмент от бизнес имотите във все по-традиционен

Въодушевлението около изкуствения интелект води до бум в малка някога ниша в сектора на бизнес имотите, пише Wall Street Journal.

Строителни компании се надпреварват да изграждат стотици центрове за данни, особено такива с мощни системи за генериране на енергия и за охлаждане, от които AI сървърите се нуждаят. Blackstone, например, разширява проектите си за центрове за данни до над 15 млрд. долара спрямо едва 1 млрд. долара преди две години. Инвестиционни компании като PGIM Real Estate и IPI Partners набират милиарди долари, предназначени конкретно за центрове за данни, съобщават запознати с въпроса източници.

Технологични гиганти като Google, Microsoft и Amazon Web Services са наели над 2,3 гигавата от мощностите на центровете за данни в Северна Америка тази година. Това вече надвишава рекордното ниво от миналата година, сочат данни на консултантската компания datacenterHawk.

Като цяло индустрията има 15 гигавата нови мощности в етапи на планиране за Северна Америка, съобщава още компанията. Това е достатъчно за захранването с електричество на около 4 млн. домове.

Центровете за данни са физически имоти, където се помещава интернет. В тези наподобяващи складове структури се намират сървърите, в които се съхраняват изчисления в облак и се обработват цифровизираните софтуер, приложения, снимки, имейли, филми и всички други данни в мрежата. Заради сложността си AI изчисленията като ChatGTP на OpenAI обичайно изискват центровете за данни да осигуряват повече енергия и охлаждане в сравнение с не толкова сложните програми.

Силният ръст на центровете за данни ги отличава от повечето други сектори на бизнес имотите, които изпитват затруднения с високите лихви и вялото търсене. Собствениците на центрове за данни не са толкова притеснени от растящите лихви, тъй като бизнесът им процъфтява, а наемателите им са склонни да плащат по-високи наеми, казват анализатори и компании за центрове за данни.

Марк Ганци, главен изпълнителен директор на компанията за дигитална инфраструктура DigitalBridge, инвестира в центрове за данни от 29 години. „Никога не съм виждал такова пазарно търсене като днешното“, отбелязва той.

DigitalBridge планира да добавя центрове за данни с мощност от един до два гигавата всяка година през следващите пет години.

Книжата на двете най-големи публични компании за центрове за данни Equinix и Digital Realty Trust поскъпнаха в края на май, след като производителят на AI чипове Nvidia обяви по-добри от очакванията резултати за първото тримесечие. Книжата на компаниите са нагоре от началото на годината, докато индексът FTSE Nareit Composite Index отбелязва спад от около 12%.

Според Ганци изкуственият интелект съставлява около 20% от търсенето на DigitalBridge днес, а останалата част идва предимно от компании за изчисления в облак. „Ние не виждаме това забавяне“, отбелязва той.

Но бързият ръст на центровете за данни е изправено пред някои значими препятствия. Не е ясно откъде ще намерят електричество в бъдеще за гладните за енергия AI компютри и климатични системи на планираните нови проекти.

Капацитетът е ограничен и природозащитници вече изразиха притеснения от въздействието на центровете за данни върху околната среда. Лейбъристката партия в Ирландия призова за спиране на строителството на центрове за данни и облагане с данъци за противодействие на екологичните разходи.

„Най-ограничаващият фактор днес е нуждата от енергия“, казва Грег Бланк, старши управляващ директор на инфраструктурното подразделение на Blackstone. Компанията придоби гиганта в центровете за данни QTS Realty Trust за 10 млрд. долара през 2021 г., като мажоритарният дял се държи от инфраструктурното подразделение на компанията и Blackstone Real Estate Income Trust.

Компаниите за центрове за данни се опитват да разрешат този проблем с нови технологии, сделки с комунални компании и възможно развиване на собствени източници на възобновяема енергия.

PGIM, която планира да инвестира 3 млрд. долара в сектора на центровете за данни през следващите три години, работи с оператори, които инсталират нови технологии за водно охлаждане и използват отпадъчна топлина от центровете за данни като източник на отопление за други бизнес сгради, казва Морган Лафлин, глобален ръководител на бизнеса с центрове за данни на PGIM Real Estate.

DigitalBridge търси начини да развие собствени източници на възобновяема енергия до комплексите с центрове за данни.

Този бизнес се радваше на силен ръст още преди пускането на ChatGPT в края на миналата година. Заетостта и наемите нараснаха през 2021 и 2022 г. със засилването на конкуренцията сред публичните облачни компании за пространство за съхранение, а относително нови играчи на пазара като TikTok увеличиха мощностите си.

Наемите се повишиха, когато потребителите осъзнаха, че ограниченията за предлагането, наложени от комунални компании и местни власти, може да им попречат да получат нужните площи в бъдеще.

Бизнесът с центрове за данни премина през трудни периоди в миналото. В годините преди пандемията ръстовете на наемите бяха незначителни, тъй като строителните компании намаляваха разходите за нови обекти, това им позволяваше да вземат по-малки наеми, а наемателите ставаха по-големи, с което се сдобиха с по-голяма сила при преговорите.

Но анализатори не виждат край на силното търсене, особено за по-нови центрове за данни, които имат нужния капацитет за генериране на енергия и за охлаждане на AI сървърите, които обичайно работят много по-добре от необходимите за облачни изчисления.