Бизнес имотите в Европа ще се натъкнат на предизвикателства с рефинансирането

Централните банкери вдъхват оптимизъм на финансовите пазари с очаквания за по-ниски лихви. Но натискът от цикъла на най-бързо повишаване на лихвите от едно поколение насам се усеща най-силно на пазара на бизнес имоти, пише Financial Times.

Ръстовете на лихвите тласнаха цените на имотите рязко надолу. Повишаването на лихвите не беше толкова агресивно в Европа, колкото в САЩ, но е почти сигурно, че секторът ще изпита затруднения и през тази година.

Това, което се подобрява, е увереността на инвеститорите. Макар и доста под връхната им точка, цената на акциите на листнатите компании в имотния сектор в Ню Йорк и в Европа са нараснали с 20% от началото на ноември, което съвпада с понижението със 70 базисни пункта в доходността по 15-годишните държавни облигации. Предвид факта, че възстановяването на собствениците на проблемни имоти все още изглежда в начална фаза, това развитие може да се окаже твърде оптимистично.

Най-проблемен сред секторите на бизнес имотите от двете страни на Атлантическият океан остава офисният. Запазващата се популярност на работата от вкъщи означава, че са нужни с между 15% и 20% по-малко площи. Миналата година незаетите офис площи в големите американски градове достигнаха най-високото си ниво от края на 70-те години на миналия век. Около 20% от площите са били без наематели през четвъртото тримесечие, сочат данни на Moody’s.

Положението в Европа е много по-добро. Средно свободните площи в големите градове са били 6,9% през третото тримесечие на миналата година, сочат данни на консултантската компания Savills. Това е много под незаетите площи по време на световната финансова криза.

Но се очертават проблеми. Рухването на имотната империя Signa на Рене Бенко показва опасностите от прекоремния дълг, натрупан в ерата на ниските лихви.

Рефинансирането е най-голямото предизвикателство. Листнати европейски имотни компании трябва да намират нови заеми за около 10% от неизплатения си дълг на обща стойност 300 млрд. евро всяка година. След прибавянето и на нелистнатия сектор изискванията за рефинансиране нарастват до 200 млрд. евро годишно.

В Северна Европа дълговите нива изглеждат прекомерни. Германската компания Aroundtown и шведските Castellum, SBB и Pandox са някои от собствениците на имоти, които според компанията за анализи Green Street имат по-голяма задлъжнялост и нужда от рефинансиране тази или следващата година.

Слабите фундаменти на офис пазара и слабият ръст на наемите означават, че условията за финансиране се променят. За всяко заето евро през 2020 г. собствениците на офиси сега получават едва 75 цента, счита Питър Пападакос, ръководител на анализите за Европа в Green Street.

Това оставя празнини във финансирането, които трябва да бъдат запълвани с нови акции или продажби на активи. Оценките на нелистнати собственици на имоти не намаляват толкова агресивно, може би наполовина на прогнозирания спад на цените, на които имотите в действителност може да сменят собственика си.

Притокът на ликвидни средства само ще засили темпа, с който те трябва да намалеят още.