Германия става по-привлекателна от Великобритания за инвеститорите в имоти

Германия е на път да измести Великобритания от позицията й на най-привлекателен пазар в Европа за инвестиции в бизнес имоти, тъй като гладните за доходност инвеститори смятат, че традиционният двигател на растежа в региона ще преодолее настоящите си икономически затруднения, пише Bloomberg. 

Инвеститорите са вложили 49,4 млрд. евро (54,4 млрд. долара) в германски бизнес имоти през десетте месеца до октомври, с което страната е изпреварила сделките на обща стойност 35,1 млрд. евро във Великобритания, сочат данни на консултантската компания Savills. Това увеличава шансовете на Германия да изпревари Острова тази година за първи път от десетилетие.

Германският имотен пазар процъфтява, въпреки че икономиката на страната избегна на косъм рецесия през третото тримесечие. Купувачите, които отчаяно търсят възвръщаемост в свят на отрицателни лихви и слаба доходност от облигации, са все по-склонни да пренебрегнат мрачните прогнози за икономиката и да придобиват сгради с потенциал за растящи приходи от наеми.

„Търсенето в момента е силно, но всички допитвания показват, че германският икономически растеж се забавя“, казва Герт Валтенбауер, главен изпълнителен директор на KGAL GmbH & Co., компания за управление на активи, която инвестира в недвижими имоти, инфраструктура и авиация. „Нямаме усещането, че трябва да се тревожим, нужно е да гледаме в дългосрочен план“, допълва той.

Великобритания, водена от Лондон, от дълго време е столицата на бизнес имотите в Европа, като привлича лъвския пай от чуждестранните инвестиции. Сделките намаляват заради политическите сътресения и несигурността около излизането на страната от Европейския съюз. Това превръща Германия, която има относителна политическа стабилност, икономическо влияние и ликвиден пазар, в по-привлекателна дестинация.

Маркус Лемли, главен изпълнителен директор на Savills за Германия, казва, че само Brexit не може да бъде обвиняван за изоставането на Великобритания. Икономическите основи на Германия са това, което привлича инвеститори от цял свя, а ограниченото предлагане прави конкуренцията за активи все по-ожесточена.

„В Германия строителството не успява да отговори на търсенето в почти всички големи градове, особено в офисния сектор. Количеството капитали, които опитват да намерят дом в имотите, е много по-голямо от наличностите“, допълва Лемли. Офиси

Емблематичен пример е придобиването неотдавна на портфейл от 49 имота в Германия от Commerz Real за около 2,5 млрд. евро. Подразделението за недвижими имоти на Commerzbank победи десетина конкуренти за финализирането на сделката при доходност от около 3% въз основа на настоящите годишни приходи от наеми от имоти и продажната цена, казват запознати източници, пожелали да останат анонимни.

Дългосрочна игра

Това е изключително ниска доходност за голям портфейл от имоти в Германия. Въпреки това сделката има смисъл, тъй като цената на квадратен метър излиза около 8 хил. евро, с повече от една трета под цената за топ сгради в Берлин, Франкфурт и Мюнхен, казва главният изпълнителен директор на Commerz Real Андреас Муштер.

Това означава, че Commerz Real има поле за повишаване на наемите и увеличаване на възвръщаемостта за инвеститорите си, докато търсенето на офис площи остава силно, отбелязва той. Предвид икономическите затруднения на Германия това е смел залог.

„Определянето на цените беше агресивно, но това е дългосрочна игра и ще имаме десет години, за да я изведем на по-високо равнище“, посочва Муштер.

Силната конкуренция за портфейла – неуспешните оферти са за около 20 млрд. евро, показват силно търсене за ограничено предлагане, казват запознати източници.

Сделки в очакване на финализиране

Този капитал трябва да бъде инвестиран някъде и се работи по сключването на сделки. В Мюнхен норвежкият държавен фонд напредва с продажбата на офис сграда за 400 млн. евро, а офис комплекс, който е собственост на германското подразделение на UniCredit - HVB, е в процес на продажба за около 1 млрд. евро, информират запознати източници.

„Не коментираме слухове и спекулации“, казва говорителка на HVB в имейл до Bloomberg. Представител на норвежкия държавен фонд е отказал коментар.

„Можем да обсъждаме цените, но нашите клиенти ни дават пари и нашата работа е да постигнем  изискваното представяне на парите, които ни предоставят. Доходността със сигурност ще намалява. Всички институции имат същия проблем“, отбелязва Пол Юберт, управляващ директор на европейските трансакции в Invesco Real Estate.