Води ли Федералният резерв пазарът на имоти в САЩ към нов балон?

Въпреки че не са се появили желаещи да платят исканата цена от 500 млн. долара, строителството на къща с 500 кв. м спалня, гараж за 30 автомобила и панорамна гледка към Тихия океан в Бел Еър (Лос Анджелис) продължава с пълна пара, пише Financial Times.

На източния бряг пък – в Ню Йорк, ултраскъпите мезонети са последният писък на модата. Това обаче е знак, че пазарът на имоти в Америка може би полудява и има риск Федералният резерв на САЩ да повтори най-голямата си грешка от последното десетилетие.

Съществува макроикономическо измерение на повишаването на цените на имотите, което е извън контрола на политиците. Приемането на САЩ като безопасна дестинация за чуждестранните купувачи отдавна подкрепя възстановяването на цените. В цялата картина обаче се намесват и още няколко фактора.

Първият е доларът. Преди зелените пари се разглеждаха като капризна валута, но напоследък се възприемат като безопасно убежище предвид представянето на американската икономика през последната година. В развитите страни лихвите ще продължат да са близки до нулата и дори негативни за известен период от време. Това кара инвеститорите да избират или деноминирани в долари активи, или по-слабо ликвидни активи, сред които са и имотите.

Вторият фактор е забавянето на развиващите се икономики. Инвеститорите бягат от държави като Китай, Бразилия и Русия, които вече не се радват на толкова светли перспективи за растеж, и предпочитат да влагат парите си например в американския бетон.

Не всичко обаче е свързано с макроикономическата картина. На по-малко атрактивните за инвеститорите пазари в САЩ, където е малко вероятно да се появят и чужденци, цените на имотите нарастват с около 7 на сто годишно. Средната за страната цена на жилищата е само с 10 на сто под равнищата, достигнати през 2006 г. - най-силната за жилищния пазар. Очакванията са нов ценови рекорд да бъде покорен през 2016 г.

Балон ли е това? За да отговорим на този въпрос, трябва да се приложи фундаментален метод за оценка. На фондовия пазар например може да се гледа съотношението цена/печалба или доходност от дивиденти. Тези индикатори в момента са на нива, далеч от необичайните, т.е. може да се предположи, че цените на акциите е малко вероятно да са напомпани заради балон на пазара.

В жилищния сектор може да се гледа средната цена на имотите спрямо доходите. Съотношението е с почти 20% по-високо спрямо същото съотношение отпреди 30 години.

Другият индикатор е доходността от наем, която е значително по-ниска спрямо 30-годишното средно равнище. Това подсказва, че пазарът на имоти най-малкото „бълбука“. Ако тези числа се поставят в контекста на последния цикъл, цените на жилищата изглеждат също толкова напрегнати, колкото и в края на 2004 г.

Към края на 2004 г. обаче Федералният резерв предприе серия от повишения на лихвите. Така средностатистическата лихва по 30-годишната ипотека в САЩ се покачи до 6,2%. В момента лихвата по същата ипотека е средно 3,9%.

Като поддържа лихвените равнища близо до нулата, Фед на практика насърчава жилищен балон. При тези условия на пазара цените ще продължат да ускоряват растежа си. За да се види действие от мерките на паричната политика са необходими месеци, което означава, че Фед вече трябва да започне да затяга паричната си политика. В противен случай цените на имотите ще достигнат нови рекордно високи равнища, въпреки че строителството е значително по-слабо в сравнение с предишния цикъл.

Растящите цени на имотите обаче изглежда облекчават един от проблемите на жилищния сектор в САЩ, които се появиха след кризата – т.н. „зомби“ жилища: празни домове, чиито собственици са се изнесли в очакване на финала на процедурата по принудително отнемане заради задължения към кредиторите. Банките могат да получат повече пари за имотите.

В някои райони, където проблемът е силно изразен, местните власти също предприеха мерки, които вече дават резултат, отбелязва онлайн изданието worldpropertyjournal.com.