Средните цени на жилищата в София са близо до границата от 1 000 евро

Прави впечатление, че районът на Зона Б-5 около Mall of Sofia също привлича интерес поради по-ниските цени и централното му местоположение. В широкия център се оформят зони с преобладаващо ново строителство, които са с изцяло променен облик, имат наличен достъп до метро и които стават все по-атрактивни за купувачите.

Интересът към кв. „Кръстова вада“ се запазва висок и тенденцията е това да бъде една от най-предпочитаните зони на София. Цените на новите жилища там стартират от около 850 евро на кв.м. и достигат до 1 200 евро на кв.м.

„Младост“ и районът около Бизнес Парк София е друга притегателна зона както за работещите там, така и за купувачи, които са привлечени от инфраструктурата в района. Там средната цена на кв.м вече достига 1 000 евро.

Районите около Южния парк запазват висок интерес и ниско предлагане, което обуславя по-високите цени – между 1 100 и 1 400 евро на кв.м. „Манастирски ливади“, „Витоша“ и „Студентски град“ са сред районите, които предлагат ново строителство на изгодни цени и към които интересът постоянно се увеличава.

Едни от най-добрите цени за ново строителство към момента са в кв. „Овча купел“ – там може да се закупи жилище с Акт 16 от 750 евро на кв.м. Това е един от подценените квартали, който има отлични перспективи за развитие. В различните части на „Люлин“ също може да се намери изгодно ново строителство на цени от 650 евро на кв.м.

Най-скъпи квартали остават „Лозенец“, „Иван Вазов“, център, където цените са между 1 500 и 2 хил. евро на кв.м., като вече има оферти и над 2 хил. евро на кв.м.

Пазарни фактори

Според агенцията в началото на 2017 г. пазарната реалност е съвсем различна от тази при предходния възходящ цикъл. Това се обуславя от няколко фактора, които движат пазара.

Първият са доходите и достъпността на жилищата. Това са едни от най-важните фактори за ръст в цените на имотите. В София средната месечна работна заплата е вече над 1 300 лева към края на миналата година, по данни на НСИ. Коефициентът на достъпност на жилищата (цена на имотите към средна заплата в София) се запазва на нива 1,3 – 1,4, в каквито рамки се движи от 2012 г. насам. Най-нисък този коефициент е бил през първото тримесечие на 2015 г. (1,29). Т.е. имотите са били най-достъпни в началото на 2015 г., но и към момента коефициентът не е много променен.

В пика на предходния бум в края на 2008 г. този коефициент е достигнал стойност 3,4, което означава, че имотите в София са били 2,5 пъти по-малко достъпни от сега. В допълнение, безработицата е под 7%, което е най-ниското ниво от началото на кризата до момента. Това дава сигурност на хората за доходите им и стимулира потреблението и инвестиционната активност.

Вторият фактор е банковото кредитиране, което става все по-достъпно. Лихвените проценти по жилищните кредити са на рекордно ниски нива. Обемът на банковото кредитиране за покупка на жилища нарасна с около 20% в три поредни години и през 2016 г. достига до обемите от 2006 г., а като дял от БВП на страната е около 2,5%. В пика преди кризата обаче жилищното кредитиране достигаше 6% от БВП, а лихвите бяха около 7 на сто.

Следващият фактор са разрешителните за строеж. Издадените разрешителни за строеж на нови сгради са един от индикаторите, които показват в каква посока ще се движи предлагането и са важен показател за настроенията и перспективите за пазара като цяло. За 2016 г. в София са издадени около 700 разрешителни за строеж, като се увеличават с около 5% спрямо година по-рано. Това е около 60% от пиковите нива при предния бум, когато са били издавани по около 1 100 – 1 200 разрешителни за строеж на нови жилищни сгради в София на година.

Намирането на терени за строителство става все по-трудно и това ограничава бързото увеличение на предлагането и строителството на нови сгради. Към момента има цели квартали и то в атрактивни части на София, в които почти изцяло липсва предлагане на ново строителство. В резултат на това предлагането продължава да изостава от търсенето и това обяснява бързата продажба на новите проекти още в начална фаза – тенденция, която ще продължи и през 2017 г.

Последният фактор е чуждестранното търсене, което остава слабо за разлика от предишния възходящ цикъл. Макар да има признаци за неговото възстановяване и навлизане на чуждестранни инвеститори, все още обемът е малък, за да допринесе за положителен поток и да даде допълнителен тласък на пазара. Това от друга страна е донякъде и положително като тенденция, тъй като държи пазара по-близо до фундаментите му.