Купонът на европейския имотен пазар наближава края си

Повишаването на лихвите може да подкрепи оценките, но със задаващата се болезнена рецесия в региона и растящите разходи бизнесът и потребителите вече изпитват затруднения. В Германия над 10% от домакинствата бяха претоварени с жилищни разходи миналата година, т.е. преди рязкото ускоряване на инфлацията. Когато доходността е толкова ниска, малки промени имат голямо въздействие. Графика: Bloomberg LP

Но основите на имотния пазар все още изглеждат стабилни. Търсенето на нови площи е силно, свободните площи са малко, а инфлацията вероятно ще ограничи новото предлагане, като намали желанието за започване на строителство. Savills счита, че над 40% от офис проектите в Лондон, които е трябвало да бъдат изградени до 2026 г., ще бъдат отложени, някои от тях с повече от една година.

А с някои изключения дълговите нива на имотните компании са скромни в сравнение с прекомерностите преди финансовата криза.

„В исторически план кризите на имотния пазар са движени от едно от тези две неща – твърде много дълг в системата или твърде много кранове“, отбелязва Джеймс Сепала, ръководител на отдела за имоти в Европа на фонда за частни капиталови инвестиции Blackstone. „Днес нямаме нито едно от двете“, допълва той.

Този оптимизъм не спира срива на имотните акции. Цената им е намаляла толкова много, че стойността на портфейлите на най-големите собственици на имоти на Стария континент вероятно ще се свие с над 39%, сочат изчисления на Bloomberg Intelligence.

Ако публичните пазари са прави, срив с такъв магнитуд ще предизвика вълна от възбрани с невиждан мащаб от световната финансова криза насам.

Наемането на офиси в Европа все още е силно. Графика: Bloomberg LP

Структурата на дълговите пазари за имоти в Европа също се променя значително в последните десет години, като създава нови главоболия спрямо последния срив. Програмата за изкупуване на активи на Европейската централна банка направи по-привлекателно за собствениците на имоти да продават облигации, вместо да използват секюритизирани ипотечни заеми, за да финансират имотите си.

Имотните компании имат облигации на стойност около 80 млрд. долара, чийто падеж ще настъпи в идните три години, сочат данни на Bloomberg. Ценните книжа се разпродават бързо тази година, тъй като инвеститорите се притесняват от нарастване на разходите за финансиране, затова емитирането на нови облигации почти пресъхна.

Тъй като облигационните пазари вече не са леснодостъпни, имотните компании се нуждаят от алтернативни източници на финансиране, но банките вероятно ще са притеснени, след като десет години намаляваха експозицията си след последния срив.

Дори ако банките отпускат повече финансиране, то няма да е евтино. Към края на юни комбинацията от по-високи лихви на централните банки и растящи разходи за хеджиране на имотни заеми удвои разходите за кредитополучателите в Обединеното кралство, Германия и Франция спрямо нивото им девет месеца по-рано, сочи доклад на AEW. Волатилността, отприщена с обявеното неотдавна намаляване на данъците във Великобритания, повиши разходите още повече.

Макар собствениците на имоти да са стабилни за момента, финансовият натиск може в крайна сметка да накара повече компании да използват продажби на имоти за набиране на средства, след което капката да се превърне в порой.

Ако това се случи, сделката за сградата на Deutsche Bank, която беше продадена с около 140 млн. паунда под първоначалните оферти, може да се стори добра.

„Не мисля, че имотният пазар е осъзнал, че ерата на евтините пари може би приключи или какво означава това“, казва Осман Малик, глобален ръководител на имотния отдел в UBS Investment Research.