Снизходителните банки в Канада помагат за стабилизирането на цените на жилищата

Канадските собственици на жилища намират начини да забавят проблемите при едно от най-бързите повишения на лихвите от десетилетия, тъй като кредиторите им и правителството сигнализират желание да им дадат варианти за действие, пише Bloomberg.

Някои потребители с ипотечни кредити с плаваща лихва, отпуснати от най-големите канадски банки, добавят неплатени лихви към главницата на кредита си вместо да плащат цялата сума всеки месец. Други плащат само лихвите.

Тактиките стават по-обичайни, тъй като кредитополучателите се опитват да лавират между големия ръст на лихвите по ипотечните кредити, който повишава разходите и тласна цените на жилищата надолу. Това е особен проблем в страни като Великобритания и Канада, където част от ипотечния дълг е с плаваща лихва, а това означава, че собствениците на жилища редовно са принудени да се сблъскват с реалността на много по-високи разходи за обслужване на заемите си. И това е проблем, който не е толкова изразен при потребителите в САЩ, за които е по-лесно да получат 30-годишен ипотечен кредит с фиксирана лихва.

Позволявайки на кредитополучателите да прибавят неплатени лихви към главницата на заема или да спрат да плащат главницата всеки месец, кредиторите предотвратяват спиране на плащанията и принудителни продажби. Това помага на потребителите по-лесно да се приспособят към по-високите си разходи, въпреки че някои банки имат ограничения.

„Това е групово усилие, защото проблемът възниква, когато настъпи паника“, коментира Арджун Сараф, главен финансов директор на New Haven Mortgage, базиран в Торонто частен ипотечен кредитор. „Кредиторите стават по-гъвкави и осъзнават, че трябва да направят каквото могат, за да позволят да плащащите кредитополучатели да останат в дома си“, допълва той.

Засега гъвкавостта се отплаща. Цените на жилищата в Канада са намалели с близо 16%, а лихвите по кредитите им почти са се удвоили. Но забавените плащания по ипотечни кредити или заемите с изостанали плащания от три месеца нагоре все още са едва 0,16% от общите неизплатени заеми към края на януари, сочат данни на Канадската асоциация на банкерите.

Липсата на продажби на проблемни имоти помага на цените на жилищата в Канада да се стабилизират. Ограниченият брой нови обяви през февруари направи пазара най-затегнат от април 2022 г. насам, а публикувани през последно време данни от най-големия град в Канада Торонто и от Ванкувър показват, че цените започват да нарастват, тъй като недостатъчното предлагане става още по-ясно изразено.

Банките също сигнализираха, че смятат да облекчат кредитополучателите, когато стане време за подновяване на ипотечните им кредити, затова броят на жилищата, които иначе можеше да излязат на пазара за продажба, може да стане още по-ограничен. А правителството може скоро да се намеси, за да гарантира, че банките наистина ще помогнат на кредитополучателите. Миналия месец канадските регулатори публикуваха проектоуказания как банките трябва да се справят с бързия ръст на лихвите по заемите. Предложението включваше изрично очакване кредиторите да помогнат да притежателите на ипотечен кредит да избегнат спиране на плащанията.

Труден период

Тази гъвкавост помага и на двете страни в системата да избегнат по-големи проблеми по пътя. Кредитополучателите не искат да изгубят дома си, а твърде много жилища, излизащи наведнъж на пазара, може да потопят още повече цените на имотите, затруднявайки банките да си върнат парите в случай на спиране на плащанията, като сами продадат жилищата. Положението може да се успокои още повече, тъй като нарастват очакванията, че Канадската централна банка ще намали основната си лихва преди началото на следващата година.

Но колкото повече време минава преди да го направи, толкова по-големи са шансовете за усложнения. Кредитополучателите може да усетят по-тежко финансово бреме всеки месец, тъй като новите плащания се изчисляват на база основната сума, която расте. Банките, които вече бяха разтърсени от финансовите сътресения в САЩ и Европа, може сами да бъдат изправени пред по-високи разходи, тъй като портфейлите им с ипотечни кредити стават по-рискови.

Към края на фискалното първо тримесечие до 31 януари CIBC имаше ипотечни кредити с плаваща лихва за общо около 52 млрд. канадски долара (38 млрд. щатски долара), или около 20% от канадския ѝ портфейл, при които фиксираните месечни плащания на кредитополучателите вече не покриват лихвите. Тези неплатени суми се прибавят към главницата вместо да предизвикват т. нар. процес на „негативна амортизация“, при който кредитът на практика расте вместо да се свива, дори когато кредитополучателите плащат.

Заради тази промяна потребителите ще се нуждаят от още повече време, за да изплатят дълга си, и сега CIBC очаква много от тези ипотечни кредити да бъдат амортизирани за повече от 30 години.

Базираната в Торонто Dominion Bank и Bank of Montreal също позволяват кредитополучатели с плаваща лихва да удължават периода, в който се очаква да изплатят дълга си. За тези кредитори ипотечните кредити за повече от 30 години са съставлявали около 30% от всички ипотеки на банката в Канада през първото тримесечие спрямо около нула през същия период година по-рано. Банките отдават този ръст основно на заемите с плаващи лихви, които сега са изправени пред негативна амортизация.

Макар че Royal Bank of Canada не разрешава негативна амортизация, кредиторът позволява на кредитополучатели с плаваща лихва да спрат да изплащат главницата си всеки месец и да удължават периодите на амортизация до над 30 години. Притежателите на ипотечни кредити на обща стойност около 75 млрд. канадски долара, или 20% от общия портфейл с местни жилищни заеми на RBC, сега плащат само лихви, съобщава говорител.

„Клиентите са подпомагани от брокери, за да намерят решения и да запазят домовете си“, коментира ипотечният брокер Селя Шнайдер в предградието на Торонто Оуквил.