М. Владимиров: За достъпни домове данъчните промени трябва да са част от по-широка жилищна политика

Приходите от периодични данъци върху имотите в България са много ниски и увеличаването им може да повиши приходите на общините. Ако мярката е умерена и добре таргетирана, тя може да ограничи част от търсенето на жилища като средство за съхранение на спестявания. Актуализация на данъчните оценки е необходима, тъй като в момента те съществено се разминават с реалните пазарни стойности на имотите. Но актуализацията трябва да е постепенна и предвидима. Това коментира д-р Мирослав Владимиров, член на Съвета на директорите на "ЕРА България" и заместник-председател на Управителния съвет на Асоциацията на кредитните посредници. 

- Г-н Владимиров, наскоро премиерът Румен Радев съобщи, че се обмисля прогресивно облагане на броя на жилищата. Как гледате на тази идея?

- Идеята за по-високо облагане на второ и следващи жилища не е необичайна в международната практика, но трябва да се разглежда много внимателно. Данъкът върху недвижимите имоти по принцип е един от по-устойчивите местни източници на приходи и в много държави има значително по-голяма роля за финансиране на общините. Приходите от периодични данъци върху недвижимите имоти в България са много ниски и увеличаването им би могло да засили приходната база на общините.

От гледна точка на жилищния пазар обаче ефектът няма да бъде еднозначен. Ако мярката е умерена и добре таргетирана, тя при определени условия би могла да ограничи част от търсенето на жилища като средство за съхранение на спестявания, но това не е целта на предложението, поне от това, което е публично известно.

Основният риск е мярката да бъде въведена механично – само според броя на притежаваните жилища, без да се отчита дали имотът е наследен, отдава се под наем, необитаем е, намира се в малко населено място или е част от професионална инвестиционна дейност.

- Кои собственици и сегменти от пазара ще бъдат най-силно засегнати от подобна мярка?

- Най-силно засегнати биха били собствениците на повече от един жилищен имот, особено в големите градове и курортните зони. Това включва няколко различни групи.

Първата група са домакинства от средната класа, които притежават второ жилище – често наследено или закупено като форма на дългосрочно спестяване. В България (и не само) това е често срещан модел, защото имотът традиционно се възприема като сигурен актив.

Втората група са инвеститорите, които купуват жилища с цел отдаване под наем или препродажба. При тях по-високият данък би намалил нетната доходност от инвестицията.

Третата група са собствениците на необитаеми жилища. Именно тук мярката може да има най-голяма икономическа логика, ако целта е жилищата да бъдат върнати на пазара чрез продажба или отдаване под наем.

По отношение на сегментите най-засегнати вероятно ще бъдат инвестиционните покупки в София, Варна, Пловдив, Бургас и курортните пазари. При пазара на наеми обаче е възможен и страничен ефект – част от по-високия данък да бъде прехвърлен към наемателите чрез по-високи наеми.

- Премиерът Радев говори и за необходимост от актуализиране на данъчните оценки. Какво е вашето мнение по този въпрос?

- Да, актуализирането на данъчните оценки е необходимо. В момента има сериозно разминаване между данъчните оценки и реалните пазарни стойности на имотите. Това създава няколко проблема.

Първо, общините не получават приходи, съответстващи на реалната стойност на данъчната база. Второ, системата става несправедлива, защото имоти с много различна пазарна стойност могат да бъдат облагани по сходен начин. Трето, ниските данъчни оценки намаляват прозрачността на пазара.

Актуализацията обаче трябва да бъде постепенна и предвидима. Ако се направи рязко, тя може да доведе до силно увеличение на данъчната тежест за домакинства с ниски доходи.

- Възможно ли е предлаганите мерки да подобрят достъпността на жилищата и да изсветлят сделките с имоти?

- Тези мерки могат да имат частичен, дори малък ефект върху достъпността на жилищата. Достъпността зависи основно от съотношението между цени, доходи и лихвени проценти. Ако предлагането на жилища в големите градове остава ограничено, а доходите и кредитната активност подкрепят търсенето, данъчната мярка сама по себе си трудно ще въздейства на пазара.

По въпроса с подобряването на  достъпността трябва да сме наясно, че базирайки се на стандартните метрики за нейното измерване, жилищата в България никога не са били по-достъпни. За подобряване на достъпността по-важни са мерките за увеличаване на предлагането: по-бързи административни процедури, по-добра градска инфраструктура, стимули за строителство на жилища за дългосрочно отдаване под наем, както и политики за развитие на вторични градски центрове извън най-натоварените райони.

По отношение на изсветляването на сделките актуализирането на данъчните оценки може да има положителен ефект, защото намалява стимула част от стойността да се декларира на по-ниска база. Но за реално изсветляване са нужни и други мерки – повече електронни регистри, по-добра връзка между нотариуси, общини и НАП, както и по-добра пазарна статистика.

- Как могат да се повишат приходите от данък сгради, които в България по оценки на международни организации са значително по-ниски от средното ниво в Европа?

- Приходите могат да се повишат по няколко начина, но най-важното е реформата да бъде системна, а не само фискална. Първо, чрез актуализиране на данъчните оценки, така че да отразяват по-реалистично пазарната стойност, местоположението и характеристиките на имота.

Второ, чрез по-добра събираемост и дигитализация на данъчните регистри. В България често проблемът не е само в ниските ставки, а и в качеството на данъчната база. Трето, чрез диференцирано облагане – например по-висока тежест за необитаеми жилища или за имоти, които системно не участват на жилищния пазар. Това е по-прецизен подход от автоматичното облагане на всяко следващо жилище.

Четвърто, чрез постепенно разширяване на ролята на имотния данък като местен приходоизточник, но срещу по-голяма отчетност на общините. Данъкоплатците трябва ясно да виждат, че по-високите местни данъци се превръщат в по-добра инфраструктура, градска среда и публични услуги.

Реформата в данъчното облагане може би е необходима, но тя трябва да бъде внимателно калибрирана. Ако целта е само повече приходи, мярката може да бъде сравнително лесна. Ако целта е по-добра достъпност на жилищата и по-прозрачен пазар, тогава данъчните промени трябва да бъдат част от по-широка жилищна и градска политика.