Грешките на пазара на имоти – равносметка и предложения

Връщане към разумна норма на печалба, по-голяма яснота и аналитичност на информацията на пазара, засилване на публично-частното партньорство, полагане на една дългосрочна визия за развитие на индустрията като средства за поправянето на допуснатите грешки на пазара на имоти у нас - това бяха консенсусните решения на участниците в панела „Дефекти на средата“ в антикризисна конференция днес в София за пазара на имоти у нас.

Свеждането на много високите печалби, към които се стремят инвеститорите в имоти, до едно по-разумно ниво ще даде възможност на бизнеса да преживее, каза главният архитект на София Петър Диков. Според него точно от тази висока възвръщаемост от строителните проекти през последните години се формира изключително голям резерв, който ще помогне за възстановяване на пазара. По думите му трябва да се промени като цяло психологията и очакванията на инвеститорите, за да може да се подсигури едно колективно оцеляване.

Друга грешка на инвеститорите, която участниците изтъкнаха, е това, че много от тях са финансирали дългосрочни проекти с краткосрочни заеми, защото краткосрочният дълг е по-евтин от дългосрочния. В момента обаче тези заеми са ограничени и инвеститорите трябва да намерят адекватно финансиране за проектите си, каза Светослав Делчев от Иморент. Освен това много от тях са реинвестирали цялата си печалба заедно с ливъридж в нови проекти - показател за лошо управление на ликвидността. Погрешно според Делчев е и това, че се правили прекалено оптимистични прогнози за дългосрочни проекти, които са взели за оценка текущите наемни нива, без да отчитат, че след 10 години наемните нива в България ще достигнат средноевропейските.

Следващия упрек към пазара отправи Росен Плевнелиев от Lindner Immobilien, според когото инвеститорите са взимали на много ранна фаза от проекта кредитиране, а това по думите му трябва да се случва едва след като проектът е позициониран в дадена пазарна ниша.

Що се отнася до качеството на информацията на пазара, Плевнелиев смята, че една от съществените грешки на инвеститорите е креативният маркетинг, при който не се излага информацията в пълния й вид и тя не е достатъчна, за да доведе до решение за покупка на купувачите.

Според Сергей Койнов от Forton International информацията, която се представя на пазара няма достатъчно аналитичен характер, което затруднява инвеститорите при преценката им за възможностите на нашия пазар. Допълнителна пречка пред инвеститорите е това, че не се знае колко проекта са в процес на одобрение на дадена територия.

Продажбите на имоти в сивия сектор са основният проблем на пазара, защото се сключват сделки на по-ниски от реалните цени и това води до нелоялна конкуренция, смята Орлин Хаджийски от Price Waterhouse & Coopers. За да се избегне това, той предлага плащанията над дадена сума да се осъществяват единствено по банков път, което ще улесни разкриването на подривни за пазара сделки.

Практичните решения, предложени от Хаджийски по посока насърчаване на активността, са фокусирани върху закона за данък добавена стойност. Първото засяга срока за възстановяване на ДДС, който у нас е около 4 месеца и половина, което означава, че бизнесът финансира бюджета безлихвено в този период, което затрудняване неговата ефективност. Едно от възможните решения за това е да бъде създаден регистър с изрядните данъкоплатците, които да ползват по къс срок на възстановяване.

Друга пречка е 3-месечното ограничение за ползване на ДДС кредит предвид това, че фактурите много от фактурите пристигат след 3-4 месеца, което възпрепятства използването на кредита. За сравнение, стандартно в Европа се приема срокът на упражняване на ДДС кредита да е равен на срока на погасителната давност. Данъчният закон освен това не урежда публично-частните проекти, пояснява Хаджийски.

На въпрос кои антикризисни мерки, които се пропагандират напоследък, одобряват, Койнов посочи електронното правителство, което би улеснило издаването на разрешителните за строеж, а Плевнелиев – ангажимента на правителството да се бори за финансовата стабилност на индустрията.