Наетите офиси в София растат, но предприемачите остават предпазливи

Пазарът на офиси отбелязва ръст през второто тримесечие с 53 592 кв. м наети площи. Общият обем надвишава средните нива за последните пет години с 33%, като една от причините е натрупването на отложено търсене вследствие на пандемията. Това сочи доклад на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton за периода.

Преместванията и подновяванията доминират сред сделките за наем заради стремежа на компаниите да консолидират и оптимизират пространствата си. Нетното усвояване достига 26 418 кв. м, отчасти заради завършването на нови проекти с голям дял на предварително отдадени площи в тях.

„Все още е рано да кажем дали тези цифри са признак за възстановяване на офис пазара или резултат от дългия период на изчакване от страна на компаниите през последните 18 месеца. И в двата случая офисният пазар все още изпитва затруднения да се върне трайно на предкризисните нива. Високият процент дистанционна работа и все още нестабилните темпове на възстановяване на икономиката влияят върху търсенето. От друга страна, по-слабата наемна активност води до задържане на новото строителство и предпазливостта на предприемачите не позволява да се натрупат сериозни дисбаланси в търсене и предлагане“, коментира Йордан Кръстев, мениджър „Офис площи“ в Cushman & Wakefield Forton.

По данни на компанията спадът при проектите в строеж през второто тримесечие е осезаем. След завършването на сериозен обем нови площи през последните месеци към момента в процес на изграждане са едва 212 184 кв. м или с близо 40% по-малко спрямо началото на 2021 г. Новите площи с разрешение за ползване са 98 545 кв. м, с които общият обем офиси клас А и Б офис сгради в София достига почти 2,190 млн. кв.м. Сред по-значимите нови проекти през второто тримесечие са Park Lane Office Center, NV Tower и Garitage Park – Building 4 (19 600 кв. м).

„Не само у нас, но и на други места в Източна Европа има отслабване на строителната активност вследствие на пониженото търсене. Очаквам това задържане да даде възможност за по-бързо усвояване на новите площи, като поддържа нивата на незаетите пространства и наемите умерени“, допълва Йордан Кръстев.

Офертите за наем на първокласни площи в столицата са около 15 евро/кв. м за централната част на града и 12-14 евро/кв. м за периферията около главните булеварди. Доходността от първокласни активи се понижава до 7,5% през второто тримесечие, което е с 25 пункта по-ниско спрямо началото на 2021 г.

Продължаващ спад на наемите в моловете

Пазарът на търговски площи отчита умерена активност, но липсват нови брандове, които навлизат у нас. Търговските центрове в страната отбелязват основно разширения или нови концепции на съществуващи наематели, отколкото отваряне на нови магазини. Сред по-значителните за периода са новият обект на JYSK във Враца, както и откриването на магазин на модната марка Sinsay във VIA Retail Park Пловдив.

„Несигурната обстановка прави търговците по-предпазливи относно разширяване на мрежата. Сегментите, при които има ръст, са основно бързооборотни и спортни стоки, дрогерии и дискаунт магазини. Повечето брандове вече имат силно присъствие в София и в търсене на възможности за разширяване се ориентират към ритейл парковете. Те са все още слабо развити, но дават добра и рентабилна възможност за навлизане на пазара в регионалните градове“, посочва Красимир Петров, мениджър „Управление на активи и търговски площи“ в Cushman & Wakefield Forton.

Към средата на годината 52 хил. кв. м в ритейл паркове са в строеж или в етап на планиране. Общият обем на съществуващите площи вече достига 179 360 кв. м, но гъстотата им е значително по-малка спрямо средните нива в Югоизточна Европа. У нас на 1000 жители се падат едва 27 кв. м, докато гъстотата в Сърбия и Румъния е съответно почти два пъти и почти три пъти по-висока.

Въпреки поредицата от затваряния и ограничителни мерки, засягащи моловете, нивата на свободните площи се задържат стабилни около 6-7%. Лекото понижаване на наемите продължава и през второто тримесечие на 2021, с офертни нива за първокласни площи в София, достигащи 34 евро/кв. м. В ритейл парковете стойностите са приблизително 8-10 евро/кв. м в столицата и 7-9 евро/кв. м за областните градове.

Индустриалните имоти доближават обемите преди пандемията

Пазарът на индустриални и логистични площи в София отбелязва активност както при наемите, така и при изграждането на нови проекти. Усвоените, наети и завършени за собствено ползване площи през второто тримесечие са почти 54 хил. кв. м. Това е близо до обемите от периода преди пандемията. Повечето новозавършени обекти са предназначени за собствено ползване с изключение на Фаза 2 от Logistics Park RGS в Божурище.

„Наемният пазар в София е воден от консолидация и оптимизация на пространства на установените локации. По-бавният темп на усвояване на нови проекти се отразява в почти незабележимо покачване на свободните площи, като делът им все още е около здравословните нива от 4%“, коментира Жоро Ангелов, мениджър „Индустриални площи и развитие на парцели“ в Cushman & Wakefield Forton.

Обектите в строеж са около 330 хил. кв. м, почти 70% от които са строителство по поръчка (built-to-suit) или за собствено ползване. Доминират проектите за складове и логистика за компаниите в бързооборотния сектор, стоки за дома и хранителната индустрия. Очакванията са за активен пазар и през втората половина на годината, когато ще бъдат приключени значими сделки за покупка на парцели, отдаване под наем и проекти за строителство по поръчка.

Офертните наеми в индустриалния сегмент в София са стабилни, на средна стойности от 4,2-4,4 евро/кв. м за средно големи площи. Имотите над 10 хил. кв. м се предлагат за 3,8-4 евро/кв. м. Доходността е под натиск заради нарастващия инвеститорски интерес. Понижава се до 8% за София през последното тримесечие, но се очаква да остане стабилна в краткосрочен план.