Търговските площи са най-застрашеният имотен сектор от коронавируса в Европа

Търговските площи са най-застрашеният сегмент на бизнес имотите в Европа, Близкия изток и Африка заради пандемията от коронавирус и мерките на правителствата за сдържането й заради непосредствените последици от тях върху посещаемостта и разходите на потребителите, съобщава Fitch Ratings, цитирана от онлайн изданието Property Magazine International.

Редица страни налагат затваряне на магазини, предлагащи несъществени стоки, а само на хранителните магазини и на аптеките е позволено да останат отворени, така че търговските центрове временно са затворени.

Имотните компании в региона се възползват от приходи въз основа на многогодишни договори, идващи от диверсифициран портфейл от наематели, при които наемите обикновено се заплащат едно тримесечие по-рано или месечно в някои страни от Централна и Източна Европа, и малко наеми са пряко свързани с продажбите на компаниите за търговия на дребно. В настоящата трудна оперативна среда за търговията на дребно имотните компании може да получат отлагане на наемните плащания за всеки отделен случай, за да се компенсират по-слабите парични потоци на наемателите.

Освен временното затваряне на търговски центрове в Европа и може би известно прекъсване на паричните потоци Fitch разглежда и по-дългосрочните последици за търговските центрове и техните наематели, водещи битка с електронната търговия. Предвид икономическия ефект от мерките срещу коронавируса върху потребителите и търговците на дребно перспективите за ръст на наемите в търговските обекти изглеждат мрачни. Клиентите на някои компании за търговия на дребно може да предпочетат да отложат покупки или да се насочат още повече към електронната търговия. Продажбите на магазините за храни и напитки са изгубени.

На фона на социалното дистанциране, въведено във все повече градове, революцията на пространствата за съвместна работа изглежда несигурна. Но последиците за традиционни офис пазари също може да са значителни. Ако работодателите разберат от тази ситуация, че могат да оперират също толкова ефективно с по-малък брой офиси, ще се стигне ли до структурен спад на търсенето?

Доклад на UBS Asset Management намеква точно това. „За първи път моделите на обслужваните офиси може да бъдат изпробвани надлежно, тъй като гъвкавостта им позволява на самонаетите лица и корпорациите бързо да опразват площи, от които вече не се нуждаят“, се казва в доклада.

„В средносрочен план принудителната работа от вкъщи може да наруши културната съпротива на някои пазари и да свие показателя офис площ на служител“, допълват авторите.

Същевременно се очаква трансакциите да се забавят. Рано е за данни, които да покажат цялостната картина, но по информация на Real Capital Analytics обемът от сделки през първите осем седмици на тази година в Азиатско-тихоокеанския регион е намалял с 50% на годишна основа. За Европа и Северна и Южна Америка, които изоставаха в разпространението на COVID-19, обемът от сделки е намалял съответно с 18% и 10%.

„Много от събитията за създаване на контакти, които бяха отложени в цял свят (като MIPIM) традиционно поставяха началото на процесите по продажби и предстои да видим как намаляването на срещите лице в лице между брокери, купувачи и кредитори ще се отрази на трансациите“, казва Саймън Малинсън, управляващ директор в RCA. „Очакваме нарушаването на дейността да намери отражение в данните за второто тримесечие в Европа и Америка“, допълва той.

Вниманието на инвеститори и фонд мениджъри ще бъде изместено към съществуващи активи, тъй като там ще бъдат необходими най-много ресурси. Инвестициите в недвижими имоти с по-високи нива на оперативен риск ще бъдат тествани през този период.

Спадовете на фондовите пазари през последно време може изкуствено да е увеличило дела на недвижимите имоти в портфейлите на инвеститорите. За инвеститорите, които са близо до целта им за разпределение на активите, това може да означава, че те са претоварени с имоти.

Последното годишно допитване за инвестиционните намерения на имотните асоциации PREA, INREV и ANREV показа, че средният дял на недвижимите имоти е 10,4%, със сто базисни пункта под средната цел от 11,4%. Този „ефект на деноминацията“ се наблюдаваше през 2008 г. и засегна особено американските пенсионни планове. Инвестиционната индустрия ще следи дали събитията ще се повторят.

Според Пол Джейасинга, старши директор на отдел „Инвестиции“ в Willis Towers Watson, „заради ефекта на деноминацията от бързия и значителен спад на фондовите пазари инвеститорите може да се окажат претоварени с нелистнати реални активи“. Това може да предизвика „желание за продажба“ на нелистнати фондове с неограничен срок на съществуване, допълва той.