Повратна точка за бизнес имотите в САЩ - цената на дълга надвишава приходите от наеми

Цената на дълга за бизнес имоти в САЩ нараства толкова бързо, че сега той е по-скъп за финансиране на много имотни сделки, отколкото собствениците печелят в настоящия момент от наеми, пише Bloomberg.

Нови ипотечни кредити, обезпечени с бизнес имоти, на стойност 5,5 млрд. долара, или 28%, са имали отрицателен ливъридж, при който разходите за обслужване на дълга надвишават прогнозираната възвръщаемост от инвестициите, през третото тримесечие, сочи доклад на Moody’s Analytics. Само 8% от сходни заеми са имали отрицателен ливъридж през второто тримесечие, а през третото тримесечие на 2021 г. това се е отнасяло за едва 2% от заемите.

Имоти като складове и апартаменти е по-вероятно да са изправени пред подобни проблеми, тъй като цените нараснаха рязко в усилията на инвеститорите да генерират положителна възвръщаемост чрез повишаване на наемите. Сега търсенето на складове се охлажда, а собствениците на апартаменти са притиснати, тъй като наемателите започват да достигат границите на достъпността.

„В крайна сметка отрицателният ливъридж ще тласне надолу офертните цени“, коментира Кевин Фаган, ръководител на икономическите анализи за бизнес имотите в Moody’s. „Или няма да направите тази инвестиция, или ако става дума за рефинанансиране, може да се наложи да върнете ключа. Може да нямате достатъчно стимули да запазите имота“, допълва той. Разходите за дълга надвишават възвръщаемостта при 28% от заемите за бизнес имоти в САЩ. Графика: Bloomberg LP

Кредитите, обезпечени с бизнес имоти, са с ограничен дял, но са предвестник за финансирането на имотите като цяло, отбелязва Фаган. Федералният резерв повишава агресивно лихвите, за да се бори с инфлацията, но този ход увеличава разходите за обслужване на дълга в области като недвижимите имоти. Лихвите по заемите, обезпечени с бизнес имоти, при складовете и индустриалните имоти са нараснали до 5,29% спрямо дъното от 3% през последното тримесечие на 2021 г., сочат данните на Moody’s.

Последният път, когато значителен брой ипотечни кредити имаха отрицателен ливъридж, беше преди началото на световната финансова криза през 2008 г., което доведе до поредица спирания на плащанията, а стойността на имотите рязко намаля.

„Пазарът навлиза в преходна фаза и вероятно ще продължим да виждаме много сделки с отрицателен ливъридж в близко бъдеще, тъй като фондовите пазари постепенно реагират на повишаването на лихвите“, отбелязват Фаган и съавторът на доклада му Сяоди Ли.

При 500 заема, проследени от Moody’s, 84% от сделките за финансиране с отрицателен ливъдирж са били обезпечени с апартаменти. Над 82% са били секюритизирани като гарантирани от правителството сделки, подкрепени от Freddie Mac. Говорител на ипотечната агенция е отказал коментар.

Някои по-големи заеми са сред тези с отрицателен ливъридж, включително ипотечен кредит за 467 млн. долара за офис сградата Hudson Commons, в западната част на Манхатън, и ипотечен заем от 1,1 млрд. долара за портфейл от индустриални имоти, сочат данните на Moody’s.

След като нараснаха чувствително в началото на 2020 г., когато пандемията от COVID-19 предизвика сътресения в икономиката, просрочените плащания по обезпечени с бизнес имоти заеми намаляха до 2,2%, сочат данни на компанията Trepp. Това може да се промени с продължаващото повишаване на лихвите и необходимостта още кредитополучатели да рефинансират, отбелязва Фаган.

„Не мисля, че ще се стигне до катаклизъм, защото няма чак толкова много дълг с настъпващ падеж. Но колкото по-голям удар понесе възвръщаемостта за инвеститорите, толкова по-малко вероятно е те да задържат имота при негативен сценарий, а това може да увеличи нивата на спрените плащания“, предупреждава Фаган.