Поевтиняването на офисите в САЩ вдъхва нов живот на преустройствата им в жилища

Усилията на строителните компании в САЩ да превърнат опразващи се офис кули в жилищни сгради до голяма степен остават напразни. Това може най-сетне да се промени, пише Wall Street Journal.

Перспективата за превръщане на неизползваните офис площи в така необходимите жилища изглежда логичен начин за решаване и на двата проблема. Но малко преустройства действително се осъществяват поради разходите за придобиване дори на остаряваща офис сграда, които остават твърде високи, за да излязат сметките на строителните компании.

Сега, когато празните офис площи достигнаха рекордни нива, продавачите искат да вземат каквото могат. Това води до спад на стойностите за сградите, които не са нищо специално и се намират на второкласни локации. Това прави много от тези имоти подходящи проекти за преустройство от икономическа гледна точка.

73 проекта за преустройство в САЩ са били завършени от началото на годината, малко повече от 63-те проекта през 2023 г., сочат данни на консултантската компания CBRE. Но други 309 проекта са планирани или се осъществяват, от които три четвърти са за преустройство на офиси в жилища. Общо 38 хил. жилища са в процес на изграждане в тези сгради, сочат още данните на CBRE.

„Проектите в етап на развитие се увеличават“, коментира Джули Уелан, старши вицепрезидент на отдела за анализи в консултантската компания.

През първите шест месеца на тази година половината от покупките на офис сгради в Манхатън на обща стойност 1,12 млрд. долара са били осъществени от предприемачи, които планират проекти за преустройство, сочат данните на Ariel Property Advisors.

Макар че Ню Йорк, Чикаго и Вашингтон водят в преустройствата, такива проекти изникват и в Синсинати, Финикс, Хюстън и Далас. В Кливланд 12% от общите наличности от офиси са обект на преустройство или са с планирано преустройство.

Преустройствата няма да решат офис кризата или да спомогнат много за подобряването на недостига на жилища в САЩ. И много стари офис сгради не са годни за преустройство, тъй като етажите им са твърде големи или поради проблеми с проекта. Обемът от 6,6 млн. кв. м офис площи, за които е планирано преустройство или вече са навлезли в такъв етап, съставляват само 1,7% от общите наличности от офиси в САЩ, сочат данните на CBRE.

Но според урбанисти преустройствата ще изиграят важна роля в съживяването на някои бизнес квартали, които бяха опразнени поради малкия брой на завърнали се в офиса служители на много места.

Градове като Чикаго и Вашингтон започнаха да въвеждат нови субсидии, данъчни облекчения и други стимули, за да увеличат преустройствата. Проектите вдъхват нов живот на известни имоти, които вече не се използват като офис сгради.

През първите години на пандемията собствениците на офис сгради успяха да задържат имотите си благодарение на помощта от правителството и тъй като наемателите продължиха да плащат наем въз основа на дългосрочните си наемни договори. С изтичането на наемните договори и на фона на анемичното търсене собствениците на имоти започнаха да капитулират и да се освобождават от сгради с огромни отстъпки спрямо върховите стойности.

Вашингтон е особено засегнат от офис кризата, тъй като федералното правителство е особено склонно да разрешава на служителите си да работят от вкъщи. Все повече сделки се сключват зад кулисите, като компании, ангажирани с преустройство, се споразумяват с кредитори, за да купят дълга на проблемни офис сгради и след това изтласкват собствениците.

Не всички строителни предприемачи са съгласни, че сметките с преустройствата излизат дори при днешните ниски цени. Мики Нафтали, който преустроил над пет имота в Ню Йорк през последните години, казва, че проучва много активно кандидатите за преустройство, но все още не е открил сделка, която го устройва финансово.

Един от проблемите е, че дори една офис сграда да умира, тя често има няколко съществуващи наематели, които трябва да бъдат преместени. Някои сгради се нуждаят от преддверие, така че всички апартаменти да имат достатъчно светлина и въздух.

„Когато започнете да пресмятате всичко и ако се окаже, че разходите ви са близо до тези за ново строителство, тогава разбирате, че преустройството няма финансов смисъл“, казва Нафтали.

Някои собственици на сгради включват клаузи в наемните договори, които им дават правото да гонят наематели, за да освободят пространство за голямо преустройство. Други запазват малък дял в собствеността, когато продават сградите, за да могат да се учат от процеса на преустройство за бъдещи сгради.