Регистрация

e-mail:

Потребителско име:

Парола:

Потвърди парола:

Код:

 съгласен съм с условията за ползване
 Ежедневен нюзлетър
 Седмичен нюзлетър

Новини и анализи

Промяна в закона свали дивидента на ФНИБ с 30%

Неодитираният отчет предвиждаше 10,78 ст. на акция, но одитираният показва 7,5 стотинки

Промяна в закона свали дивидента на ФНИБ с 30%

Основният актив на ФНИБ АДСИЦ е строящата се сграда в София Тех Парк Снимка: markan.bg/portfolio/synergy-tower/

Промяна в Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и дружествата за секюритизация свали дивидента на „Фонд за недвижими имоти България“ АДСИЦ (ФНИБ) с 30% от 10,78 ст. на акция до 7,5 стотинки на акция.

Законът е обнародван на 12 март 2021 г. и влиза в сила от 16 март 2021 г. Според промените плащанията на главници по банкови кредити или облигации намаляват сумата за разпределяне като дивидент.

„ФНИБ“ АДСИЦ съобщава за 1,209 млн. лв. погасяване на главници и с тази сума се намалява сумата за разпределяне и става 2,88 млн. лв. От нея минимум 90%, или 2,591 млн. лв., подлежат на разпределяне като дивидент, или по 0,075 лв. на акция. В неодитирания отчет за дивидент бяха провизирани по 10,78 лв. на акция.

По подобен начин дивидентът на „Софарма имоти“ АДСИЦ намалява с 43%.

По-малкият дивидент при „Фонд за недвижими имоти България“ не беше приет добре от пазарните участници и в четвъртък (1 април) цената на акциите се понижи с 2% до 1,88 лв. за брой, като дори имаше и спад до 1,84 лв.

Логиката

На практика нищо за акционерите не се губи. Дружеството така или иначе трябва да погаси тези главници и след като законът му позволява да ги прихване от дивидента, няма да се наложи да рефинансира с други кредити, да прави увеличение на капитала като при „Софарма имоти“, в продължение на години или да продава активи. Но акционерите като че ли повече вярват на парите в джоба си, дошли като дивидент, отколкото на факта, че нищо в дружеството не се променя със закона.

Най-фрапантният случай на печалба в АДСИЦ, при който дружеството да не може да си плати дивидента, е при „Интеркапитал Пропърти“ АДСИЦ от 2008-2009 г. ЗДСИЦ задължи фонда да изплати 5,57 млн. лв. като дивидент, но на фонда не му достигаха 5,25 млн. лв., или почти цялата сума. Единственият му вариант беше да направи увеличение на капитала, но то беше неуспешно, въпреки че опита и чрез листване на борсата във Варшава.

„Софарма имоти“ АДСИЦ имаше силни акционери, които направиха редица увеличения на капитала, с които се изплащаше дивидентът. Но „Интеркапитал“ нямаше такива акционери и попадна в ликвидна криза, което се отрази тежко на дружеството. Затова старият ЗДСИЦ беше опасен за оцеляването на дружествата от типа АДСИЦ и с корекцията (задълженията за дивидент да се намаляват с плащанията по главници) те стават много по-стабилни.

Трябва да се отбележи също, че по правило банките имат условие при отпускане на кредит парите да не се използват за изплащане на дивидент, защото за тях това намалява сумата на обезпечението.

Последиците

Сега за акционерите във „ФНИБ“ АДСИЦ ще е по-трудно да смятат очаквания дивидент в следващите години, защото освен размера на приходите и размера на печалбата, ще трябва да прогнозират и размера на платените главници.

Последното ще зависи от това дали строителството на сградата в София Тех Парк е над или под бюджета и от текущите приходи. Накратко, ако текущите приходи не достигат, може цялата печалба за разпределяне да отива за плащане на главници и да няма за дивидент. Възможно е обаче дружеството да рефинансира с банкови кредити. Но тъй като повечето мениджъри искат фондът им да бъде стабилен, вероятно ще предпочетат да се намалява дългът.

Да не забравяме също, че акционерите на „ФНИБ“ АДСИЦ са приели срок за ликвидация до 2029 г. Ликвидацията означава не само ликвидация на активите, но и ликвидация на пасивите, тоест на дълговете и като цяло свиване на балансовото число.

В обобщение, с промените в ЗДСИЦДС сметките станаха сложни при АДСИЦ-ите с дългове. Но реално нищо във фонда не се променя, дори напротив, промените в закона го правят много по-стабилен на пазарни шокове и дават място за маневри на ръководството.

Материалът е с информационен характер и не е препоръка за покупко-продажба на ценни книжа.

По статията работиха: Мариян Йорданов, редактор Десислава Попова
Още по темата: Новини и анализи

Последни новини

 
Спонсорирано съдържание

Коментари (7)

0
 
3
 
7
Van Basten до: mpy_yordanov
преди 1 седмица
Няма профилна снимка
P.S.
Мариянски, и едно предложение от моя страна (и като пишмам-инвеститор на БФБ и като читател на Investor), без под никаква форма да оспорвам правото ти да имаш лично мнение по казуса, дори и аз лично да не съм съгласен с него - защо не направиш едно проучване (да не кажа разследване) по казуса и да напишеш един материал. Мисля, че темата е много знакова за инвестиционната общност у нас и ще предизвика итнерес сред читателите.

На мен специално би ми било интересно да науча:
1.) Кой е вносител на проекта за изменение и какви са мотивите (мисля че при внасяне на промяна в Закон се прилагат мотивите);
2.) Убеден съм, че е невъзможно да се докаже Лобизъм, но поне си мисля, че едни коментари от представляващите на топ АДСИЦ-ите у нас относно полезността на промяната и как смятат (дали) да реорганизрат финансите си и дивидентната си политика

били полезни на всички инвеститори и читатели на сайта.

Поздрави и успех !
(извинявам се ако звуча леко(нелеко) критично, но повярвай ми - правя го добронамерено).
0
 
1
 
6
Van Basten до: mpy_yordanov
преди 1 седмица
Няма профилна снимка
Мариянски, много финансови показатели са свързани и част от други такива, т.е. прав си в нещата който посочваш.... НО все пак според мен винаги трябва да се гледат ВАЖНИТЕ и Глобалните неща, а не търсенето на "защитни тези".

А Важното е:
1.) Формата на юридическо дружество АДСИЦ и гарнатираните в Закона правила за организацията на дейността ( и оттам гаранцията за правата на акционерите) имат за цел да създадат такъв вид бизнес, който да гарантира достъп до печалбата на акционерите. За Инвеститори търсещи трупане на СК и т.н. са налични всички останали възможности на пазара.
2.) АДСИЦ до момента си функционират ПЕРФЕКТНО !!! (частния случай посочен от теб е изключение от преди повече от 10 години) и НИЩО не налага промяна в едно добре работещо нещо !!!
3.) Нетната печалба е СЛЕД плащане на разходите (вкл. Лихвените). Третирането на плащания по кредит като намаление на печалбата е меко казано финансово некомпетентно !!!

Отново поставям въпроса - защо ако плащанията по кредит ще намаляват печалбата за разпределение (ако се третира, че всъщност "нямаш баш печшалба докато не си изплатиш борчовете") - защо не го приемат като подход в ЗКПО ?!? (т.е. данък печалба да е върху "истинската" :) печалба останала след плащане по кредитите).

Поради посочените причини считам и двете неща които защитавам:
1.) Промяната е вредна за акционерите, без да има реална причина да бъде налагана !
2.) от чисто финансова гледна точка - промяната е явен израз на финансова некомпетентност за това какво е "Печалба", какво е "Паричен поток" и т.н.

Респективно считам, че всеки финансово компетентен човек следва да посочва тази промяна като пример за некомпетентност и вероятен лобизъм, а не да се търсят позитивите от негативете.
0
 
1
 
5
mpy_yordanov до: Van Basten
преди 1 седмица
съгласен съм с теб
само не съм съгласен че дивидента е само част от печалбата
дивидента е част от Баланса (намаля СК) и ОПП
същото е и гланвиците са в Баланса и ОПП

иначе съм съгласен с теб
намаше съгласуване нямаше предупреждение
бам и гейм овър
0
 
3
 
4
преди 1 седмица
Няма профилна снимка
Нека се изразя по-конкретно и с по-малък израз за чувства:

1.) Основния профил и цел на АДСИЦ и респективно на инвеститорите решаващи да инвестират в точно такъв тип компания е ГАРАНТИРАНОТО разпределение на 90 % от печалбата ! Това е същността на дружествота - разпределя формираната печалба от дейността си.

Има си ясно разписани правила от много години и извън цитирания пример от преди 10+ години, реално дружествата си работят добре и нормално! Едни работят без заемен капитал ("Адванс терафонд"), други ползват финансов ливъридж да увеличат доходността за акционерите ("Софарма имоти", "ФНИБ" и т.н.). И двата модела си фунционират без проблеми - дружествата си имат скъпоплатен мениджънт, който се избира от акционерите, включително да управлява професионално Финансите на компаниите и в частност ПАРИЧНИТЕ ПОТОЦИ и ЛИКВИДНОСТТА !!!

НИЩО не налага такава промяна (още по-малко вкарана без предизвестие), която е СРЕЩУ всички финансови правила и постулати.

2.) Извън факта, че на практика няма причина да се променят "правилата на играта", е шокираща финансовата неграмотност, на приелите закона, която се демонстрира !

Да третираш Паричнитя поток по изплащане на кредит, като "Разход" (?!?!), който да намалява печалбата за разпределние е просто... наистина не искам да се изразявам....

И респективно по 2-те точки, фактите са:
1.) Акционерите са ощетени, при това в някои случаи доста (!!!), без това да се налага - отново казвам извъб един частен случах от преди над 10 години, системата си работи без проблеми и НЯМА причини за промяна !
2.) Финансовата интерпретация на "Нетна печалба", "Парични потоци" и "Разходи" индикира тотално непознаване на Финансите и трябва да се сочи с пръст !!!

И в тази врзъка намирам презентираната версия в статията, че едва ли не всичко е ОК като неправилна ! Напротив - ТРЯБВА да се посочва, че "Царят е гол" и да се порови за причините за тази поправка, защото съм убеден, че причината за нея не е в цитирания прецедент преди повече от 10 години....
0
 
5
 
3
mpy_yordanov до: Van Basten
преди 1 седмица
разбирам те напълно
имаш основания
никой не ми е платил
да кажем че съм 51 на 49 ЗА промените
но че сменят правилата на играта по средата на мача е така
но балансово нещата не се променят и дори се подобряват (със спестения данък дивидент)
но от дивидентни нещата стават балансови, тоест стават Вервайте ми
а не "ето ти едни пари в джоба"

Още от Новини и анализи
Във Франкфурт и Лондон бяха записани 2,4 млн. дяла от Expat SOFIX ETF