Ню Йорк след пандемията, или как офисите се превръщат в апартаменти

Хората искат прозорци

Предприемач оприличава внезапния устрем към преустройства на силния ентусиазъм миналата година към превръщането на офис сгради в лаборатории в областта на природните науки, за да обслужват биотехнологичната индустрия. Той продължил, докато предприемачите се натъкнали на усложнения.

Това може да се повтори и сега. Много офис сгради просто не стават за преустройство. Ню Йорк изисква жилищните сгради да имат действащи прозорци и минимални количества естествена светлина и вентилация във всяка обитаема стая.

Много модерни офис сгради обаче не разполагат с прозорци, които да могат да се отварят, а етажната им плоча обикновено е много по-голяма, за да отговаря на нуждите на корпоративни наематели. Ключово предизвикателство пред проектантите е какво да направят с вътрешните площи без прозорци.

Едно от решенията е да се устрои вътрешна стая и да се нарече „домашен офис“, като по този начин се избегнат изискванията за прозорците. При някои преустройства се залага на два домашни офиса. Но това съвсем не е идеален вариант. „Хората искат прозорци!“, признава предприемач.

Асансьорите също са проблем. Офис сградите обикновено имат много, за да отговорят на сутрешния и вечерния засилен трафик. За жилищна сграда те ще са твърде много.

Предприемачите може да поискат отмяна на някои изисквания, но това отнема време и често ги принуждава да направят други отстъпки, за да получат одобрение. В строителството на имоти времето наистина е пари.

Някои сгради са извън обсега на инвеститорите, тъй като се намират в квартали с ограничени жилищни сгради. Това се дължи на по-ранен период, когато урбанистите са искали да отделят жилищата от шума и замърсяването на промишлените зони. Оттогава промишленото производство до голяма степен излезе от града, а идеалът, който предприемачите преследват, е квартал с комбинация от работа, живот и игри.

След това идва и въпросът с празните площи. Някои от по-големите преустройства в последните години включваха офис сгради, които бяха почти или изцяло празни. Но наемателите първо трябва да бъдат преместени, а това може да се окаже скъпо начинание.

С помощта на изкуствен интелект било установено, че от всички 2500 имота под 96-а улица само 323 отговарят на критериите за преустройство. Ако една компания превърне част от тези имоти в жилищни в идните седем-осем години, това може да донесе между 10 хил. и 15 хил. нови жилища в идните десет години. Това е незначителен брой от 500-те хиляди нови жилища, които кметът Адамс обеща да изгради в идните десет години.

Възможности на определена цена

Докато Берман превръща офиси в жилища под наем, Хари Маклоу опитва различен подход в едно от най-големите преустройства на офиси в Ню Йорк. Той е вложил 1,5 млрд. долара, за да превърне офис сградата One Wall Street от 1928 г. в 566 луксозни апартамента. Работата отнела пет години - период, който би съкрушил много други предприемачи. „Не бях уплашен от срока“, казва Маклоу, който стои зад „стъкления куб“ на магазина на Apple в Манхатън.

Той е оптимист за преустройството на офиси в града, където според него „няма бариери за локацията“ от гледна точка на това къде искат да живеят нюйоркчаните. Но той се притеснява от числата. Проектите си струват само ако предприемачите могат да купят основния актив на достатъчно ниска цена, за да оправдаят инвестицията.

След началото на пандемията инвеститорите очакваха спешни продажби на офис сгради от собственици с финансови затруднения, които винаги изглеждаха на едно тримесечие разстояние. „Всички винаги казват: рецесия е, това е страхотна възможност за покупка. После излизате на пазара и никой не иска да продава на разумна цена“, казва инвеститор.

Затова предприемачите настояват за стимули. Данъчно облекчение, въведено през 70-те години на миналия век, което беше основният фактор, насърчаващ строителството на жилища под наем, изтече миналата година. Противниците на идеята твърдят, че то вече е обогатило предприемачи, без да донесе достатъчно достъпни жилища. Кметът Адамс и губернаторът на Ню Йорк Кейти Хокул обещават да въведат заместител, въпреки че това ще изисква подкрепата на щатския парламент.

Междувременно Берман трябва да разреши множество загадки. „Говорим с много хора. Опитваме се да разберем какво да правим с тези сгради“, казва той.