Какво говори сделка за 1 долар за офис пазара в САЩ?

Собственикът на деликатесен магазин в Ню Йорк Джими Явроди гледа тъжно към улицата пред магазина, който отворил преди 27 години в един от централните бизнес райони на града, пише ВВС.

„Всичко е празно. Не го разбирам“, казва той. Откакто стъпил на улица Park Avenue South, 61-годишният Явроди е изпратил две деца в университета и е наел 12 души, правейки сандвичи и салати за офис служителите, които се стичали от близки сгради.

Тези дни магазинът му е място, от което може да се наблюдава т. нар. от някои „офис апокалипсис“ в Америка.

Триъгълната сграда Flatiron наблизо е празна от 2019 г. Миналата есен собствениците съобщиха, че тя ще бъде превърната в апартаменти.

Съвсем наблизо се извършва ремонт на нов офис срещу Madison Square Park. Но основният наемател в него, IBM, консолидира там площите си в други части на града.

Съседната сграда 360 Park Avenue South е празна от 2021 г. за преустройство. 20-етажната сграда, която беше продадена за 300 млн. долара същата година, неотдавна привлече вниманието на медиите, след като един от собствениците предаде дела си от 29% на един от партньорите си, като излезе от ангажимент за предоставяне на още 45 млн. долара за ремонтни дейности срещу 1 долар.

Случайните минувачи казват, че животът се е върнал след Covid. Но продажбите в Taza Cafe & Deli на Явроди, които са намалели със 70% от 2020 г., показват друго – огромното предизвикателство, пред което са изправени собствениците на офис имоти в цялата страна, и рисковете, които тези проблеми създават за по-широката икономика.

„Ние зависим от офис служителите, а те не са тук. Математиката е много проста. Ако те не идват на работа, места като нас не могат да оцелеят“, казва Явроди.

Четири години след като пандемията предизвика революция в практиките за работа от вкъщи, особено изразена в САЩ, преобръщането на прехода се оказва трудно и вече не е възможно да се пренебрегват последиците.

Около 20% от офис площите в САЩ бяха празни към края на миналата година, най-високият дял от над 40 години, сочат данни на Moody's Analytics.

Очаква се делът да нарасне през следващите 12 до 18 месеца, а спадът на търсенето променя кварталите в града и нанася удар на цените на имотите, които вече намаляха средно с 25% в цялата страна.

По данни от публикуван неотдавна доклад офисите в САЩ са изтрили над 660 млрд. долара от стойността си между края на 2019 и края на 2022 г.

Спадовете се случват в момент на рязък ръст на лихвите по заемите, който стимулира дори добре капитализирани компании да излизат от имотите си, тъй като стойността на сградите им намалява под дължимата сума по заемите им.

Тъй като по някои данни 44% от ипотечните кредити за офиси в САЩ са в това положение, проблемите предизвикват повсеместни притеснения как банките и по-широката икономика ще поемат последиците, когато заемите започнат да се влошават.

Кредитори в страни като Германия и Япония заделят стотици милиони долари в очакване, че заемите ще станат необслужвани. В САЩ около 300 банки са в опасност от фалит заради проблема, установи неотдавнашен анализ.

Проблемите са особено остри сред местни и регионални компании, някои от които като New York Community Bank преживяха рязко поевтиняване на акциите в момент, когато инвеститорите бягат от възможни проблеми.

В момент, когато банките рухват или намаляват кредитирането си, анализатори казват, че положението може да излезе извън контрол, затруднявайки хора и други фирми да получат заеми, а това може да доведе до по-сериозно забавяне на икономиката.

Миналата седмица във Вашингтон политици притиснаха ръководителя на централната банка да отговори какво правят ръководителите на Фед за избягване на най-лошото.

„Ще има загуби“, каза Джером Пауъл и добави, че регулаторът поддържа контакт с компаниите, за да подсили финансовата им предпазна мрежа. „Вярвам, че проблемът е управляем. Ако това се промени, ще го кажа“, допълни той.

До момента много от просрочията са стратегически и отразяват променящи се инвестиционни приоритети вместо финансови проблеми, казва Томас Ласалвия, ръководител на отдела за икономика на бизнес имотите в Moody's Analytics.Той е сред анализаторите, които прогнозират регионални проблеми, но не и икономически катаклизъм в глобален мащаб.

Но следващите месеци, когато много от ипотечните кредити, изтеглени преди американската централна банка да повиши лихвите, ще трябва да бъдат рефинансирани, ще се окажат изпитание.

„Това е последната част от тази история, която ще се развива през следващите шест до девет месеца, тя ще даде отговор на въпроса кога и колко проблеми ще имаме в действителност“, казва Ласалвия. „Офис пазарът... ще трябва да приспособи размера си, а още не го е направил“, допълва той.

Ако лихвите бъдат понижени тази година, както прогнозират мнозина, рисковете за банковия сектор ще бъдат „значително по-малки“, казва преподавателят от университета в Южна Калифорния Ерика Дзян, съавтор на доклад за банкови фалити.

Но дори без икономически проблеми градовете в САЩ, които често разчитат силно на данъци от офиси, усещат последиците, тъй като намаляващите стойности и ограничената активност застрашават приходите, на които разчитат за финансиране на библиотеки, паркове и други основни услуги.

В Ню Йорк, който разчита на офисите за генерирането на около 10% от данъчните си постъпления, властите предупредиха миналото лято, че градът може да има дефицит от над 1 млрд. долара през идните години в най-лошия сценарий. Това възлиза на под 2% от данъчните постъпления и градът вероятно ще отговори на това предизвикателство, допълниха те.

Но положението изглежда по-сериозно в други градове. В Сан Франциско, където преходът към работа от разстояние беше най-краен, кметът обяви пауза в наемането на служители и нареди на властите да се подготвят за намаляване на разходите с 10%.

Анализатори в Бостън, откъдето идват над една трета от данъчните постъпления от бизнес имоти, прогнозират бюджетни дефицити и призовават властите в града да намерят нови начини за набиране на средства.

Увеличават се и предупрежденията в Атланта, Далас и други градове. Ласалвия казва, че пандемията е ускорила течащото от десетилетия оттегляне от централните градски части, където служителите работеха от 9 до 17 ч.,, към райони с повече смесени функции.

Празните офис площи може да създадат проблеми в следващите няколко години, но предлагането ще се свие и намалелите стойности също ще създадат добри възможности за някои компании да навлязат и да преобразят кварталите, смята Ласалвия. „Сега тече промяна в центровете на гравитация, в центровете на влияние във всеки от градовете ни“, отбелязва той.

Кварталът на Явроди, където много компании влагат средства в ремонти, е сред най-добре позиционираните да устоят на прехода. На отстрещната страна на улицата малки компании в сферата на здравеопазването почти са запълнили сграда, която неотдавна беше преустроена с помощта на данъчни облекчения в града.

В съседната 360 Park Avenue South ресторант и една компания са се ангажирали да наемат площи и собственикът Boston Properties съобщи, че очаква сградата отново да бъде почти пълна към края на следващата година.

Технологичните компании, които преди време стимулираха търсенето в района, се оттеглят, но Питър Търчин, вицепрезидент на компанията за бизнес имоти CBRE, която отговаря и за търсенето на наематели за сградата, казва, че все още вижда интерес от финансови компании и правни кантори, които са върнали служители в офиса и са готови да плащат за първокласни площи.

„Съвсем не смятам, че това има по-широко значение“, казва Търчин за сделката за 1 долар. „Доста сме натоварени“, допълва той.

Но Явроди остава скептичен. Дори площите да бъдат наети, само 12% от служителите в Манхатън ходят на работа в офиса пет дни в седмицата.

Той казва, че това просто не е достатъчно, за да издържи бизнес в търговията на дребно като неговия, особено сега, когато много компании използват безплатна или силно субсидирана храна в опит да привлекат по-лесно служителите в офиса.

След като намалил служителите си от 12 на пет, променил менюто си и разширил доставките, Яварди смята, че едва ли някой може да направи нещо, за да разреши проблема.

„Всички имат различни идеи, но те се опитват да сложат бинт на голяма рана, когато има нужда от стабилни шевове. Начинът на живот за офисите, какъвто беше преди пандемията, никога няма да се върне“, казва той.