Над 143 млн. евро са инвестирани в бизнес имоти у нас през полугодието, офисите са водещи

Вторият най-висок обем наети офис площи за последните 13 години

Почти 89 хил. кв. м са брутно усвоените офис площи в София през първото полугодие, което е спад спрямо пиковата 2025 г., но е вторият по големина обем за последните 13 години, съобщи Йоана Димитрова, мениджър „Офис площи“ в Cushman & Wakefiled Forton. Това според нея е знак за стабилност на офис пазара. В данните са включени сделки за подновявания на договори, премествания и предварително наети площи.

Структурата на наемните сделки се променя, като подновяванията вече заемат над половината от общия обем (51% спрямо 40% по същото време миналата година). Според Димитрова причината е, че наемателите търсят повече сигурност в текущите си офиси, тъй като през последните пет години са инвестирали много в реконструкция и обновяване на пространствата в тях.

Останалите видове наемни сделки свиват дела си – преместванията в нови офиси и разширенията спадат с три процентни пункта, преотдаванията – с един процентен пункт, а предварителните договори за офис площи в етап на строеж са намалели с четири процентни пункта за година поради малкия обем сгради, които са излезли на пазара през първото полугодие.

Липсват договори за голям обем от офис площи над 5000 кв. м. Ако от началото на 2024 г. във всяко тримесечие е имало поне два договора за площи над 5000 кв. м, а в някои случаи и над 10 хил. кв. м, сега такива сделки няма, съобщи Димитрова.

Според нея причината е, че някои компании вече са подновили договорите си предходните тримесечия или са се преместили в нови офиси, а броят на компаниите с големи квадратури намалява постоянно от 2020 г. насам. „Очакваме, че голяма част от компаниите са намалили площите си до нужното им ниво и занапред ще запазят квадратурите си или свиването ще е по-малко“, отбеляза Димитрова.

Това е довело до спад на средния размер на наетата площ до 630 кв. м през първото полугодие спрямо малко над 1000 кв. м година по-рано.

IT компаниите остават водещите наематели на офис площи в София, въпреки че активността им отслабва спрямо миналата година. Компаниите от сферата на професионалните услуги имат дял от 7%, а промишлените компании са с дял от 5%.

Наемите на първокласни офиси в центъра на София достигат 20 евро на кв. м, а извън центъра наемните нива се движат между 14 и 18 евро на кв. м, сочат данните на Forton. Свободните офис площи са 11,64%, като делът им намалява незначително спрямо година по-рано.

Димитрова съобщи, че ако целият обем от 85 хил. кв. м офис площи, които се очаква да се реализират до края на годината, наистина излязат на пазара, той ще достигне връх за последните пет години. През първото полугодие общият обем на офис сградите с акт 16 е достигнал едва около 14 хил. кв. м, разпределени в три сгради.

За сравнение, миналата година бяха завършени едва около 27 хил. кв. м офис площи, през 2024 г. обемът достигна 58 хил. кв. м, а през 2023 г. – 14 хил. кв. м. Последният връх на офис пазара от гледна точка на завършени площи е достигнат през 2021 г. с над 155 хил. кв. м. Това бяха сгради, започнати по време на бума на офисите през 2018-2019 г., отбеляза Димитрова.

Общо в строеж са 203 хил. кв. м, като след излизането на пазара на очакваните 85 хил. кв. м до края на годината, няма да останат много проекти за 2027 и 2028 г., посочи тя.

Под 1% на незаетите индустриални площи

Първото полугодие на 2026 г. е с втория по големина обем в индустриалния сегмент в София за последните шест години. През второто тримесечие пазарната активност е достигнала 66 хил. кв. м, най-високото ниво от края на 2024 г. насам. Според прогнозите обемите на сключените сделки до края на годината ще надминат нивата от 2025 г., съобщи Даниела Бойчева, директор „Бизнес развитие – офис и индустриални площи“ в Cushman & Wakefield Forton.

Близо 50% от сделките са сключени с предварителни договори в новостроящи се сгради преди въвеждането им в експлоатация. Причината е, че компаниите търсят предвидимост за разширяване и консолидират операциите си на една локация вместо на няколко, за да оптимизират логистичните си разходи и да постигнат по-добра ефективност на оперативната си дейност, отбеляза Бойчева.

Засилваща се тенденция на индустриалния пазар е завършването на площи за собствено ползване при наличието на земи, които компаниите са купили в миналото. Те са с дял от 32% в общия обем, като в повечето случаи се строят производствени бази. Делът на стандартните нови договори е едва 8%, сочат данните на Forton.

Очаква се до края на годината на пазара да излязат близо 240 хил. кв. м складови и производствени площи, от които 53 хил. кв. м вече са доставени. Останалите 183 хил. км. м се очакват през второто полугодие, като от тях само 37,4% са спекулативни, разпределени в три сгради на един строителен предприемач, съобщи Бойчева. Останалите са планирани за собствено ползване.

„Има нужда от строителна активност в сферата на спекулативно построените площи, за да отговорят на съществуващото търсене, което се реализира в предварителни договори“, каза тя.

Най-активни са фирмите в сферата на търговията на дребно с 30%, следвани от тези в търговията на едро с 27 на сто и преработващата промишленост с 23%.

Две от ключовите сделки на пазара през първото полугодие бяха на компанията eBag за близо 15 хил. кв. м, която имаше за цел да консолидира операциите си и да осигури растеж на дейността си, и на „Аеро Техник БГ“, която построи площи за собствено ползване, в които ще извършва обслужване на авиационния сектор.

Липсата на свободни площи на пазара води до ръст на наемите за логистични имоти клас А до 5,80-6,30 евро на кв. м на месец, сочат данните на Forton.