Наемите на първокласни офиси в Европа пълзят нагоре

Наемните нива на първокласни офис площи в Европа отчитат скромен ръст през второто тримесечие. Индексът European Office Index, измерван от консултантската компания Jones Lang LaSalle, е нараснал с 2,1% за периода април – юни в сравнение с периода януари – март.

Най-силно са се увеличили наемите през второто тримесечие на годината в руската столица Москва – с 20 на сто, показва статистиката на компанията. Следва я Варшава с ръст на наемните цени на първокласни офис площ от над 13 процента. На трето място е Лион с регистриран растеж от 8%.

По-скромно са нараснали наемите на първокласните офиси в Мюнхен (3,4%), Берлин (2,4%), Хамбург (2,2%), както и в престижния Уест Енд в Лондон (2,7%) и Стокхолм (2,5%).

Затрудненията, породени от дълговата криза в Европа, продължават да влияят негативно на пазарите на офис площи в Мадрид, Барселона и Дъблин, където наемите са паднали значително през второто тримесечие.

С подобни данни наскоро излезе и друга консултантска компания - CB Richard Ellis, само че изследването се отнасяше за 12-те месеца до края на юли. В нейния доклад е включен и пазарът на първокласни офиси в София, който в изследването на Jones Lang LaSalle не присъства.

Друг анализ на CB Richard Ellis, който се отнася само за периода април – юни и за основните пазари, показва, че като цяло офис наемателите са изключително предпазливи. С изключение на Москва, активността на основните европейски пазари на първокласни офис площи се забавя, показва техният доклад.

Търсенето на офис площи за периода април – юни също нараства аналогично на цените, се посочва в доклада на Jones Lang LaSalle. Регистриран е ръст от 2% спрямо първите три месеца на годината и 4 на сто на годишна база.

Остава силно търсенето на първокласни офиси в Москва, както и във Варшава и Прага, където се наблюдава изключителна активност на пазара.

Затвърждава се и тенденцията да намаляват свободните първокласни офис площи като цяло за Европа. Подобни офиси на пазарите в Лондон, Париж и Москва, например, са малко, което доведе първо до стабилизиране на наемните нива и последващ ръст на цените. Много от свободните второкласни офиси на тези пазари се дължат на активността на наемателите, които са сменили офисите си в последните месеци с по-добри и изгодни площи.

Значителен е спадът на новопостроените офис площи. В Европа през второто тримесечие са завършени 670 хил. кв. м - рекордно ниско ниво за последните 15 години. В Москва, например, новозавършените офиси са само 100 хил. кв. м, в Лондон – 8 хил. кв. м.

От консултантската компания очакват до края на годината да бъдат завършени близо 4 млн. кв. м. офиси в Европа – най-малкият обем от повече от десетилетие.

Преспективата пред пазара на офис площи в Европа ще зависи от това колко бързо ще бъдат решени дълговите проблеми в региона. Очаква се добро представяне на пазарите в Германия, Скандинавските страни, Париж и Лондон. Различията в регионален мащаб, както и на пазарите на първокласни и второкласни офиси, обаче ще се задълбочават в краткосрочен и средносрочен план.

Преките инвестиции в недвижими имоти в Европа през второто тримесечие са достигнали близо 25 млрд. евро, или с 4% повече спрямо аналогичния период на миналата година, но с 6% по-малко спрямо първите три месеца на тази година. Консултантската компания обаче отчита, че през първото тримесечие пазарът е бил движен от доста сериозни сделки, каквито през второто тримесечие не се наблюдават.

Почти половината от инвестициите са в офис сегмента, или малко над 12 млрд. евро. Увеличението спрямо предходното тримесечие е над 30%, а на годишна база – 6 на сто.

Почти на всички изследвани от консултантите пазари доходността от първокласните офис площи остава стабилна. Единствено в Дъблин, Прага и Варшава се наблюдават леки понижения. Очаква се в близко бъдеще доходността на повечето западноевропейски пазари да достигне своето дъно. По-голям е потенциалът за спад на доходността на пазарите в Централна и Източна Европа, но това зависи в голяма степен от риск апетита на инвеститорите.

Консултантската компания очаква възстановяването на европейския пазар на първокласни офис площи да продължи. В средносрочен план обаче инфлационният натиск и очакваният ръст на лихвите и разходите за кредитен ресурс като цяло едва ли ще позволят ръстове на капиталовата стойност на първокласните офиси до пиковите нива от 2007 г. в следващите 3 – 4 години.