Програмата за изкупуване на активи на ЕЦБ подхранва опасността от имотен балон

Количествените улеснения на Европейската централна банка (ЕЦБ) подхранват опасността от балони на жилищните пазари в няколко страни, показва ново проучване на Moody’s Analytics, цитирано от FT.

В най-голям риск от програмата на ЕЦБ са Германия, Норвегия и Великобритания на фона на рекордно ниските лихви по кредитите и по правителствените облигации, заради които все по-големи инвестиционни обеми се насочват към сектора на имотите.

“Въпреки че пазарите на облигации претърпяха корекции и доходността по 10-годишните германски дългови книжа се оттласна наскоро, лихвите по правителствените облигации все още са изключително ниски”, коментира авторът на доклада Анна Забродска.

Според нея ръстовете на цените, в комбинация с програмата за изкупуване на активи на ЕЦБ, поражда рискове от балони на пазарите на имоти. 

От 2010 г. средната цена на жилищата в Норвегия е нараснала с над 30%, в Германия – с почти 25%, а във Великобритания – с 15%, сочат данните на Moody’s.

Ръстовете се определят от резкия ръст на пазарите в големите градове, особено Лондон, Мюнхен и Осло. Имотите в тези градове стават все по-надценени.

Според Лусиан Кук от Savills парите в брой са все по-осезаем двигател на пазара на имоти в Европа през последните години заради слабата възвръщаемост от останалите инвестиционни активи.

Търсенето на по-висока доходност доведе до рязък ръст на инвестиционната активност и на пазара на бизнес имоти през последните години, което също възобнови опасенията за балон. През 2014 г. цените и доходността от бизнес имотите достигнаха равнища, невиждани отпреди световната финансова криза.

Още в края на 2013 г. Bundesbank предупреди, че средната цена на жилищата в Германия е надценена с поне 10 на сто, а в големите градове ножицата достига и над 20%. Според Moody’s подобна тенденция се наблюдава в Лондон и Осло.

Изследователите смятат, че Норвегия е най-застрашена в Европа от балон на жилищния пазар. Още през 2012 г. Международният валутен фонд (МВФ) занижи прогнозата си за растежа на страната заради резкия ръст на цените на имотите.

Тази година финансовият регулатор в скандинавската държава предупреди, че падащите лихви тласкат пазара на жилища във възходяща спирала. Въпреки това обаче централната банка продължи да понижава лихвите, за да подкрепи икономиката заради падащите цени  на петрола.

Пазарът в Германия по принцип има репутацията на изключително стабилен, с минимално и даже никакви ръстове на цените. За разлика от повечето европейски държави, Германия избегна срив на пазара по време на световната криза. От 2009 г. обаче цените стабилно тръгнаха нагоре заради репутацията на Германия като икономика-убежище.

“Нарастващото търсене на имоти в Германия доведе до надценяването им, особено на фона на недостатъчното предлагане”, се посочва в доклада. Експертите отбелязват, че строителството започва да се ускорява, но ще отнеме няколко години, преди предлагането да започне да отговаря на търсенето.

Въпреки че Английската централна банка предприе мерки за собствената си програма за изкупуване на активи, цените на жилищата на Острова продължават силно да растат. За 12-те месеца до края на май е отчетено увеличение от близо 6 на сто. Ръстът обаче се забавя – по същото време на миналата година увеличението на цените е било над 10 на сто.

През миналата година централната банка въведе по-строги критерии за ипотечното кредитиране и предупреди, че ще предприеме и допълнителни мерки, тъй като бумът на пазара на имоти застрашава икономиката на страната. Според Moody’s обаче кредитните стандарти са все още относително лесни за изпълнение най-вече заради държавните субсидии за купувачите на имоти. Откакто програмата беше въведена през 2013 г., броят на кредитите с високо съотношение между отпуснатата сума и стойността на закупеното жилище рязко се е увеличил.