Апартаментите може да са следващият проблем за инвеститорите в имоти в САЩ

Къде е следващата проблемна област за пазарите на бизнес имоти в САЩ? Попитайте анализатори, инвеститори и дори събирачи на дългове, отговарящи за преследването на неплатени ипотечни кредити, и обикновено има един общ отговор – жилищните сгради, пише Financial Times.

Краят на програмите за стимулиране на икономиката на американското правителство наред с изтичането на мораторуима, забраняващ на собствениците на имоти да принуждават наематели да напускат жилището, ще доведат до сериозни загуби за инвеститорите.

Логиката е желязна. Наемателите, лишени от стимулите на правителството, се затрудняват да плащат наема си. Собствениците на имоти, от своя страна, ще имат по-малко приходи, за да плащат ипотечните си кредити.

Проблемът се задълбочава и от мораториумите върху принудителните извеждания от дома в много щати, които не позволяват на собствениците на имоти да гонят наематели, които не могат да плащат наема си.

Накрая намалелите плащания ще нанесат удар на инвеститори, които в крайна сметка финансират имотите си чрез пазара на секюритизирани кредити за бизнес имоти, където ипотечните кредити са обвързани с изплащания по нови облигации. Но това все още не се е случило.

Първият кръг от стимули на правителството, включващ допълнителни 600 долара на седмица към помощите при безработица, изтече през юли. Оттогава демократи и републиканци водят ожесточена битка за втори кръг от средства. Но докато хотелите и търговските площи са подложени на сериозен натиск заради последиците от пандемията, данните показват, че жилищните сгради до голяма степен устояват на кризата до момента.

Броят на наемателите, които са платили наема си този месец, остана едва с 2,4 процентни пункта под нивото през същия период на миналата година, или 86,8%, сочат данни на Националния съвет за многофамилни жилища.

Финансовите пазари не са се изплашили. Сделките за секюритизирани кредити за бизнес имоти, обезпечени с многофамилни жилищни сгради, съставляват голям дял от общия пазар на стойност 1,4 трлн. долара. Голямото мнозинство, близо 800 млрд. долара, са гарантирани от държавни агенции като Fannie Mae и Freddie Mac.

Тези облигации са смятани за много сигурни за инвестиция, защото вървят с безрезервната подкрепа на американското правителство. Това означава, че дори ако наемателите не могат да плащат наема си, а собствениците не успеят да изплащат ипотечните си кредити, агенциите ще се намесят и притежателите на облигации ще получат парите, които им се дължат.

До този момент на годината разликата между доходността от подкрепени с апартаменти облигации на Freddie Mac и американски дългови ценни книжа в действителност е намаляла, показвайки понижаване на риска за облигациите от началото на пандемията. Защо тогава толкова много играчи на пазара на секюритизирани кредити за бизнес имоти са притеснени? И защо притесненията им не намират отражение в стойността на облигациите?

Притесненията се обясняват с движението на лихвите. Ипотечните кредити, особено подкрепените от държавата ипотеки, са тясно свързани с лихвите. След разпространението на коронавируса през март Федералният резерв понижи лихвените нива, за да улесни хора и компании, включително собственици на имоти, да заемат средства.

Бързият спад на лихвите тласна нагоре стойността на съществуващите облигации, които носят по-висока лихва на инвеститорите. Например, емитирани от Fannie Mae облигации през октомври миналата година с купон от над 2,5%, сега се търгуват на цена от около 110 цента за долар, сочат данни на Wells Fargo.

Повсеместно спиране на плащанията по ипотечни кредити сред притежатели на жилищни сгради ще означава, че инвеститорите в облигации ще получат 100 цента за долар от Fannie Mae. Това е значителна загуба спрямо нивото, на което се търгуват към момента повечето облигации.

„Въпросът е кога ще си получите обратно парите и колко ще вземете“, казва Леа Овърбай, анализатор на пазара на секюритизирани кредити за бизнес имоти в Wells Fargo. „Заради значителното понижаване на лихвите много облигации носят доста добра доходност. Ако в крайна сметка ви плащат 100 цента, това е доста болезнено“, допълва тя.

Пазарът тепърва ще отрази потенциалната загуба отчасти защото данните просто не потъват в съответствие с очакванията. Това може да се промени.

По-ясна картина на мащаба на проблемите в сектора на секюритизираните кредити за бизнес имоти, обезпечени с многофамилни жилищни сгради, ще има към края на годината, когато излязат повече данни. Тя може да се очертае и от резултатите за третото тримесечие на тръстовете за инвестиции в недвижими имоти.

От голямо значение ще е и кога ще бъдат договорени допълнителни стимули от правителството. Дотогава инвеститорите остават предпазливи, въпреки че пазарите не го показват.