Цените на тристайните жилища в София преминаха границата от 250 хил. евро

Цените на жилищата в София са нараснали с 10% на годишна база през първото полугодие, докато жилищата във Варна и Пловдив са поскъпнали съответно с 6% и 8%. Това показва анализ на компанията за недвижими имоти "Имотека" за първата половина на 2026 година.

Средната цена за квадратен метър продължава да расте, но на фона на понижение в активността. То засяга най-силно тристайните жилища в София, тъй като през първото полугодие на 2026 г. те са преминали психологическата граница от 250 хил. евро спрямо 240 хил. евро година по-рано.

При двустайните жилища средната абсолютна стойност на сделката в столицата е 170 хил. евро, което води до по-активен пазар на малките по площ имоти, съобщават от агенцията.

Понижението в броя сделки в четирите големи града в стрaната е с около 15% през първото полугодие на 2026 г. спрямо същия период на 2025 г., сочи анализът. Най-малко спада активността в Пловдив, а най-много се усеща понижението в морските градове Варна и Бургас.

„Станахме свидетели на спад в броя сделки през първото полугодие, но крайните прогнози, че той ще бъде последван от мигновено понижение на цените, очаквано не се сбъднаха“, коментира Гергана Заркова, изпълнителен директор на "Имотека". „Въпреки това спадът дава своето отражение – най-слабо се търгуват имотите, чиито цени са нараснали най-осезаемо към момента. Масовият купувач вече не е готов да отдели толкова сериозна сума, колкото преди година“, допълва тя.

Двустайните жилища са най-желаните инвестиционни активи и хората със спестени средства продължават да участват на този пазар, коментират от "Имотека". Този факт се подкрепя и от данните – около 30% от купувачите за първото полугодие са се сдобили с имот с цел инвестиция.

„Още от средата на 2025 г. наблюдаваме отдръпване от страна на хората без заделени спестявания. Точно допреди година не беше прецедент потребител без почти никакъв финансов буфер да пристъпи към решение за сделка. Добрите доходи също бяха предпоставка за подобни действия. Нещо повече – тези потребители купуваха скъпи имоти, ползвайки сериозни суми за външно финансиране. Краят на 2025 и първата половина на 2026 донесоха именно този разум и отрезвяване на потребителското поведение – свидетели сме все по-често на действия, съобразени с възможностите, а оттам – и по-смел пазар на двустайни апартаменти“, пояснява Заркова.

Купувачите с по-малко спестени средства, които са имали намерение за покупка на тристаен имот, все пак са взели решение да направят вложение, като се възползват от достъпните цени на кредитите. Част от тях се пренасочват към инвестиция в по-малък по площ апартамент. Това според агенцията за недвижими имоти е една от причините двустайните жилища да търпят по-незначителен спад спрямо тристайните.

Многостайните жилища и къщите вървят срещу тенденцията – сделките с тях дори бележат ръст на годишна база. С около 10% повече са покупките на имоти с над две спални през второто тримесечие на 2026 г. спрямо същия период на 2025 г. Според експертите на "Имотека" това е традиционно за по-турбулентните времена явление – по-бутиковите стоки, обект на интерес от страна на платежоспособни клиенти, се влияят слабо от временни явления на пазара и следват тренд на устойчивост.

Около 40% от сделките се сключват с отстъпка от началото на 2026 г., като компромисите в обявените цени са по-скоро символични – при 60% от покупките, направени с коментар, той е в рамките на 10 хил. евро.

„Видимо е, че пазарът се изменя и купувачите стават по-настоятелни в желанието си да преговарят за цената. Разбира се, те обичайно успяват да получат компромис в рамките на разумното за пазара в момента – търговска остъпка в рамките на 5 хил. до 10 хил. евро. По-сериозни са сумите, с които се налага да намалят стойността онези продавачи, които са подходили погрешно още при формирането на офертната си цена. Отстъпки има, но те се правят от изходната точка на високите цени, които пазарът е създал през последните години“, коментира Гергана Заркова.

Варна: По-предпазливи купувачи, но устойчиви цени

Варна е сред градовете, в които понижението на пазарната активност се усеща най-силно през първата половина на 2026 г. Въпреки по-малкия брой сделки цените на жилищата продължават да се покачват, макар и с по-умерен темп, около 6% на годишна база.

Според "Имотека" това е естествен резултат от по-внимателното поведение на купувачите, а не сигнал за драстично отслабване на пазара. Значителна част от търсенето е свързана с инвестиционни покупки и имоти за второ жилище, което прави пазара по-чувствителен към промени в нагласите, но не води до съществен ценови натиск.

И във Варна купувачите все по-често търсят търговска отстъпка при преговорите. Това обаче рядко води до сериозно намаление на крайната цена, тъй като качествените имоти продължават да намират сравнително бързо своите купувачи.

Пловдив: Устойчиво търсене

Пловдив остава най-стабилният жилищен пазар сред големите градове през първото полугодие на 2026 г. Там се отчита най-слабо понижение в броя на сделките на годишна база, докато цените продължават да нарастват с около 8%.

Според експертите на "Имотека" пазарът в града продължава да се движи основно от реалните жилищни нужди, а не от краткосрочни инвестиционни очаквания. Добрата икономическа среда, разширяването на индустриалните зони и устойчивият ръст на заетостта поддържат стабилно търсене, което ограничава по-сериозен спад в активността.

Макар купувачите вече да отделят повече време за сравнение на оферти и да преговарят по-активно за цената, продавачите запазват силни позиции. Сделките с търговска отстъпка постепенно се увеличават, но размерът им остава ограничен и не оказва съществен натиск върху ценовите нива.

Пазарът на къщи в Пловдив и населените места около града остава един от най-устойчивите сегменти през първото полугодие на 2026 г. По данни на Имотека, сделките с къщи, наред с тези за двустайни апартаменти, отбелязват най-сериозен ръст на цените спрямо същия период на 2025 г. въпреки общото понижение на активността на жилищния пазар. Най-голям интерес има към нови еднофамилни къщи в южните райони на Пловдив и в близките населени места (по протежение на Южната дъга и Родопската яка), като най-търсени са имотите с площ между 150 и 250 кв. м и собствен двор.

Новото строителство продължава да е сериозен фактор в града, като най-активно е то в районите Смирненски, Западен, Гребната база, Остромила, Париж, Беломорски. Най-популярни сред купувачите квартали остават Тракия и Кършияка.