Ипотечните гиганти Fannie Mae и Freddie Mac затягат правилата за имотно кредитиране в САЩ

Кредитните гиганти Fannie Mae и Freddie Mac се подготвят да наложат по-строги правила за кредиторите на бизнес имоти и за брокерите след начеващи регулаторни ограничения за измамите на пазар, оценяван на трилиони долари, пише Wall Street Journal.

Кредиторите ще трябва независимо да проверяват финансова информация, свързана с кредитополучатели за жилищни комплекси и други многофамилни имоти, съобщават източници, запознати с първоначалните планове.

Освен това кредиторите може да бъдат подложени на по-строги изисквания за потвърждаване дали кредитополучателят за даден имот има задоволително ниво на собствени средства и за проверка на източниците им на средства.

Новите правила може да изискват също кредиторите да провеждат предварително проучване на определената от оценител стойност на имота, като пресметнат финансовото му представяне например, казват източниците.

При сегашната система кредиторите могат да възприемат по-разхлабен подход, що се отнася до финансирането на кредитополучатели и на имоти. Те имат стимули по-скоро да се доверят на цифрите, които им се представят, отколкото да извършват обхватни одити, заради риска да загубят клиенти вследствие на прекомерна бюрокрация.

Fannie и Freddie, които са подкрепяни от правителството, купуват и секюритизират огромен дял от заемите на пазара на жилищни и бизнес имоти. Двете дружества притежаваха или гарантираха заедно около 40% от ипотечния дълг за многофамилни жилища на стойност 2,2 трлн. долара към септември 2023 г., сочат данни от последните им годишни отчети.

Новите правила за многофамилните жилища, които може да бъдат въведени още това лято, са в начални фази и все още може да бъдат променени, казват запознатите източници. Ако бъдат задействани, те ще представляват едни от най-големите промени напоследък в начина, по който Fannie и Freddie наблюдават тези заеми.

Цените на жилищните сгради и на другите бизнес имоти нараснаха до нови върхове през годините, преди Федералният резерв да започне да повишава лихвите, което доведе до отпускането на множество заеми въз основа нагласени финансови показатели и оценки, казват федерални следователи и брокери на недвижими имоти.

По-голямата част от тези измамни ипотечни схеми бяха разкрити от 2022 г., когато значително по-високите лихви доведоха до сериозни спадове на цените на бизнес имотите.

Сега федералните прокурори увеличават усилията си за изкореняване на измамите, често като работят заедно със следователи от кабинета на главния инспектор към Федералната агенция за жилищно финансиране (FHFA), сочат съдебни документи и запознати с въпроса източници.

Ограниченията вече оказват въздействие върху индустрията на многофамилните жилища. Freddie започна да изисква от кредитополучателите да предоставят касови бележки за платени наеми, а Fannie – да преглежда кредитите в търсене на нагласени финансови показатели, съобщи WSJ преди време.

По-затегнатите правила за кредитиране може да забавят сделките. За да бъдат ефективни, правилата ще трябва да покриват редица области на пазара, където може да възникнат измами, отбелязват пазарни участници. Имотните схеми, които бяха осветлени през последно време, включваха всичко – от измамни заявления за доходите до фалшиви продажби на имоти на раздути цени.

Fannie и Freddie на практика включиха в черен списък Meridian Capital Group, наред с други консултантски компании, след твърдения, че брокерите ѝ са фалшифицирали финансови данни на клиенти, за да получат по-големи заеми.

Оттогава Meridian се стреми да създаде и въведе рамка за риск и контрол до голяма степен от самото начало, която изисква периодични бектестове и одобрение от управителния съвет на сделки с определен размер.

Голям кредитор, специализиран в бизнес имотите, Berkadia, неотдавна се отказа от нови делки с брокери, съобщиха запознати с въпроса източници.

В съобщение Berkadia заяви, че ще продължи да се съсредоточава върху прекия бизнес и да използва брокери с добра репутация за заеми за всеки отделен случай.